別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八王子 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -41 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市清川町１７番３ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 八王子 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 八王子駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で特に大きな変動要因はみられず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部で八王子駅及び西八王子駅を駅勢圏とする戸建住宅地域である。需要者は都心方面への通 勤者等の一次取得者層が中心である。古い住宅団地で高齢化が進んでいるが、市役所に近く、区画整然とした平坦な住 宅地域のため、一定の住宅需要がある。地価は緩やかな上昇傾向である。土地は１５００万円～２０００万円程度、建 売住宅は２５００万円～３５００万円程度が需要の主な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅の建築に一部制限があり、周辺では賃貸物件はあまり見られない。また、地域性から土地価格を含んだ収益物 件の採算確保が困難な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の戸建住宅の取引が中心となって地価 が形成されている住宅団地で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地 との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -79                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [ 97.7] [105.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、駅徒歩圏は緩やかな上 昇傾向で、郊外は概ね横ばい傾向である。遠 隔地や傾斜地等はやや弱含んでいる。 八王子市役所に近い区画整然とした平坦な住 宅地域で、底堅い需要がある。地価は緩やか な上昇傾向である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％