別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八王子 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -32 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市東浅川町６５４番４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の既成住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 めじろ台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　 交通 施設 めじろ台駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地 価は、強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内の主に京王高尾線、ＪＲ中央線及び横浜線の各駅を最寄り駅とする住宅地域。主な需要者は、 八王子市内の在住者または勤労者であり都心部への通勤者需要もあり一次取得者が中心である。最寄りのめじろ台駅か らは住宅団地を経て下り傾斜となり平坦地と比べて価格水準は低いが、駅徒歩圏で需要は堅調である。需要の中心価格 帯は、画地規模が１７０㎡程度で総額１８００～２０００万円程度。新築戸建住宅は３５００～４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が中心であり、収益を目的とした取引は少ない。賃貸事業による 収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競争関係 にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準として、周 辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [126.2] [102.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高で建売価格が上昇する一方、低金利と リノベーション人気により中古戸建市場が好 調で地価にプラスに作用しているが先行き不 透明感が強い。 低層の住宅地域として、地域要因に大きな変 動はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％