別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 八王子 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -29 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市小比企町１８１０番７ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 山田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 山田駅南方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。特段の地域 の変動要因は見受けられず、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京王高尾線各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、都内各地への通勤者等の一次取得者、八王子 市内及び隣接市の居住者等の二次取得者等と考察される。低層の戸建住宅等が建ち並ぶ山田駅徒歩圏内の既成住宅地域 であり、需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地は１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万 円台前半程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人需要者による自用目的での取引が主であり、取引事例比較法の適用にあたっては、類似地域において多数の信頼性 のある取引事例を収集しえた。なお、近隣地域に共同住宅等は見受けられず、法令上の規制等から収益性も低い地域で あることから、新たに賃貸物件を建設して賃貸することが現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -109                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [105.0] 100 [118.2] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化が進む中、不動産市況も概 ね堅調さを維持しているものの、物価の高騰 等により景況の先行きには不透明感も残る。 特に地域要因の変動は認められず、地価水準 も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％