別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 八王子 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -17 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市狭間町１８０４番３２ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高尾 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高尾駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は認められず 今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市西部の戸建住宅を中心に形成される住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅の取得を指向 する個人で、市内や近隣市の賃貸物件居住者やマンション等からの買い換え層が有力であるものと思料される。最寄駅 から、概ね徒歩圏内にあるものの、傾斜の多い地域に存することから、価格水準は横ばい～若干の上昇傾向で推移して いる。土地は１０００万円～２０００万円、新築戸建住宅の場合２，５００～３，５０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により共同住宅の建築は制限されているため、当該近隣地域及び周辺地域の収益物件は、転勤等の 諸事情により、戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることか ら、収益価格の適用を見送ることとし、不動産の市場性をより良く反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -58                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [101.8] [105.0] 100 97,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の 変動の影響等について懸念があるものの、不 動産市場は全体として底堅く推移している。 居住環境は概ね良好であるが、高尾駅から上 り坂を経由し、需用者から敬遠される懸念も ある。地価は横這いで推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％