別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八王子 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -12 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市大楽寺町２１９番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パ－トが見られる住 宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 八王子 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　５ ｍ私道 交通 施設 八王子駅北西方 6.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用の戸建住宅地域である。地価の二極化が進む中で、交通利便性等が劣る地域 のため、住宅需要に特に力強さはないが、これまでやや弱含んでいた地価は、コロナ禍が落ち着きを見せ始めてから、 概ね横ばい傾向となっている。需要者は、地縁性を有する一次取得者層が中心である。需要の主な価格帯は、土地が１ ０００万円台前半、新築戸建住宅は２０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には地主等によるアパ－ト等の賃貸物件も若干見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困 難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引が少ない地域であるので、収益価格の試算は行わなかった。自 用の戸建住宅の取引が中心の地域であるので、市場性を反映した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、 最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [106.0] [104.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、駅徒歩圏は緩やかな上 昇傾向で、郊外は概ね横ばい傾向である。遠 隔地や傾斜地等はやや弱含んでいる。 利便性の劣るバス便利用の住宅地域であり、 地域要因に特に変動はみられない。地価は概 ね横ばい傾向である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％