鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１２ -8	江戸川区		建付地	（　）	台形	東40m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	５１１２ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南25m都道、南東5.5m、角地		近商 (100,400)
c	５１１３ -37	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	北東11.9m区道、南西4.5m、二方路		商業 (100,400)
d	５１１８ -20	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m都道、中間画地		近商 (100,400)
e	５１１７ -26	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西15.5m区道、北東16m、角地		準工高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,513	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	626,795	100 [ 122.4]	512,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	512,000
b	(　 ) 392,856	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	388,279	100 [ 85.6]	453,597		454,000
c	(　 ) 333,348	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	332,688	100 [ 69.1]	481,459		481,000
d	(　 ) 386,671	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	391,698	100 [ 79.2]	494,568		495,000
e	(　 ) 356,373	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	347,640	100 [ 66.7]	521,199		521,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 497,000 円／㎡]

江戸川 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,848,919	8,217,072	33,631,847	27,240,000	6,391,847	（　0.9349） 5,975,738	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	145,749,707 円　　　　（　 421,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	118.00	ＲＣ14	1,548.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	346 ㎡	14.5 m x 23.8 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～１４階共同住宅（平均専有面積約５１㎡）を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	42.8	50.50	3,000	151,500	6.0	909,000
							0.0	0
2～ 6	住宅	110.00	91.8	101.00	2,500	252,500	1.0	252,500
							1.0	252,500
7～11	住宅	110.00	91.8	101.00	2,550	257,550	1.0	257,550
							1.0	257,550
12～14	住宅	110.00	91.8	101.00	2,650	267,650	1.0	267,650
							1.0	267,650
～

計		1,548.00	88.1	1,363.50		3,504,700		4,262,200
								3,353,200

⑨年額支払賃料	3,504,700 円　×　12ヶ月　＝　 42,056,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,363.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,836,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,056,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,836,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,643,069 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,249,331 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,262,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,353,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,560,504 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,848,919 円　　　　（　 120,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-3	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１９賃　　　　-8	2,522 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,710
c	５１２１賃　　　　-10	2,816 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	2,560

江戸川 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,816,000 円	454,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,316,772 円	43,892,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 317,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,859,000 円	454,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,217,072 円　（　　　　　　 23,749 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	454,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,548.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,240,000 円（　　　　　 78,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,848,919 円
②総費用	8,217,072 円
③純収益　①－②	33,631,847 円
④建物等に帰属する純収益	27,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,391,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,975,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,749,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 421,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-13

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　工藤　貴好

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区松江５丁目１１４４番１｢松江５－２０－２２｣				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m都道	水道、下水	船堀 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

船堀駅東方

590m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏内の商業地域。住宅の需要は安定しており、マンショ
ン用地としての需要が強い。近傍への区役所移転計画も具体化してきており、今後の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 418,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね江戸川区南部の広幅員道路沿いの路線商業地域。需要の中心は一般事業者による実需であるが、まと
まった規模の土地についてはマンション用地としての投資も見られる。商業地としての商圏は周辺住宅地が中心で、か
なり狭い範囲に限定される。低金利を背景とした住宅需要の高まりにより住宅系の用途の人気が高く、区役所移転計画
が具体化しつつあることもあって、地価は上昇傾向にある。土地価格は概ね１㎡あたり５０万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は江戸川区内の広幅員道路沿いの取引事例を中心に試算されており地域の実勢を反映している。収益価格は比
準価格より低位に試算されたが、主たる需要者はディベロッパーが中心であることから収益性よりも投資採算性が重視
されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断してこれを標準
とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 382,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 82.0]

[100.0]
100

479,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉
方面への流出も多く人口は停滞している。金
融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。

交通利便性の高い路線商業地としてマンショ
ン用地の需要が高い。地区計画により１階を
店舗等にする必要があるが、マンション需要
は堅調。

標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１２ -27	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南16m区道、北5.5m、二方路		準工高度地区3種特別用途地区 (75,326)
b	５１１１ -19	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35m都道、南10.2m、北6.5m、三方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,349)
c	５１０３Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西13.7m区道、西5.5m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	５１１２ -8	江戸川区		建付地	（　）	台形	東40m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 498,370	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	505,772	100 [ 102.3]	494,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 385,148	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	372,310	100 [ 76.5]	486,680		487,000
c	(　 ) 473,981	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	464,050	100 [ 92.2]	503,308		503,000
d	(　 ) 544,513	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	626,795	100 [ 122.4]	512,087		512,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

江戸川 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,739,341	7,867,436	33,871,905	27,535,200	6,336,705	（　0.9362） 5,932,423	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	144,693,244 円　　　　（　 418,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.00	ＲＣ14	1,548.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	346 ㎡	14.5 m x 23.8 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸、２階以上住宅はファミリータイプ、平均住戸面積約５０㎡。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

規模等を勘案して、標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	42.8	50.50	2,700	136,350	6.0	818,100
							0.0	0
2～ 6	住宅	110.00	91.8	101.00	2,550	257,550	1.0	257,550
							1.0	257,550
7～12	住宅	110.00	91.8	101.00	2,550	257,550	1.0	257,550
							1.0	257,550
13～14	住宅	110.00	91.8	101.00	2,600	262,600	1.0	262,600
							1.0	262,600
～

計		1,548.00	88.1	1,363.50		3,494,600		4,176,350
								3,358,250

⑨年額支払賃料	3,494,600 円　×　12ヶ月　＝　 41,935,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,363.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,836,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,935,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,836,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,633,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,138,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,176,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,358,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,562,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,739,341 円　　　　（　 120,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-4	2,445 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１１９賃　　　　-3	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,679
c	５１１９賃　　　　-8	2,522 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,655

江戸川 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	462,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,313,136 円	43,771,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 317,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,927,000 円	462,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,867,436 円　（　　　　　　 22,738 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	462,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,548.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,535,200 円（　　　　　 79,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,739,341 円
②総費用	7,867,436 円
③純収益　①－②	33,871,905 円
④建物等に帰属する純収益	27,535,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,336,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,932,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,693,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,000 円／㎡）