鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１１Ｒ -38	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m区道、中間画地		商業 (100,339)
b	５１０９ -34	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.5m区道、北西6m、南西4m、三方路		商業 (100,500)
c	５１１１Ｒ -45	足立区		更地	（　）	長方形	南14m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
d	５１０９ -18	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北7m区道、南7m、二方路		近商 (100,400)
e	５１１７ -12	葛飾区		貸家建付地	（　）	不整形	北17.1m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 862,839	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	905,981	100 [ 98.1]	923,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	924,000
b	(　 ) 683,265	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	655,934	100 [ 80.8]	811,800		812,000
c	(　 ) 907,520	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	900,606	100 [ 103.0]	874,375		874,000
d	(　 ) 717,229	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	699,469	100 [ 72.9]	959,491		959,000
e	(　 ) 1,123,986	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,188,214	100 [ 118.5]	1,002,712		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 900,000 円／㎡]

江戸川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,901,413	13,699,070	52,202,343	42,054,600	10,147,743	（　0.9373） 9,511,480	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	237,787,000 円　　　　（　 659,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	177.10	ＲＣ13F1B	2,372.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	500 ％	500 ％	361 ㎡	14.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階～２階店舗、３階～１３階共同住宅（ファミリータイプ２２戸、平均専有面積約７２㎡）、スライド式駐車場１２台

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	246.80

1～ 1	駐車場	72.00

1～ 1	店舗	101.65	40.3	40.95	5,000	204,750	6.0	1,228,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.70	88.5	144.00	3,800	547,200	6.0	3,283,200
							0.0	0
3～13	住宅	162.70	88.5	144.00	3,000	432,000	1.0	432,000
							1.0	432,000

計		2,372.85	74.5	1,768.95		5,503,950		9,263,700
								4,752,000

⑨年額支払賃料	5,503,950 円　×　12ヶ月　＝　 66,047,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,047,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 3,312,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,756,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,602,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,263,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,752,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,211,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,421 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,901,413 円　　　　（　 182,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２０賃　　　　-9	2,700 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,157 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１２０賃　　　　-12	2,849 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	3,127
c	５１２０賃　　　　-8	2,843 ( 2,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,186

江戸川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,142,000 円	714,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,467,970 円	69,359,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 592,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,069,000 円	714,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,699,070 円　（　　　　　　 37,948 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	714,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,054,600 円（　　　　　 116,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,901,413 円
②総費用	13,699,070 円
③純収益　①－②	52,202,343 円
④建物等に帰属する純収益	42,054,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,147,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,511,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,787,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 659,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
江戸川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-10

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　松本　裕

TEL.

鑑定評価額

298,000,000 円

１㎡当たりの価格

826,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東葛西６丁目２番１２外｢東葛西６－２－１１｣				②地積　(㎡)	361 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗兼マンション等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東12m区道	水道、ガス、下水	葛西 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

葛西駅南方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

葛西駅南口エリアの熟成した駅前商業地のため、現状維持で推移すると予測する。商業用途のみならず住宅利用
としての人気も高い。コロナ禍も収束しつつあり、割安感もあるため地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 918,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 655,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に高度利用可能な駅前商業地域との代替性が高い。需要者の中心は①
店舗・事務所・共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。昨年末の
日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の成約利回り動向や資金調達環境への影響が注視さ
れる。中心価格帯は土地坪単価で３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替性が高い同一需給圏に存する駅近商業地の事例を中心に試算されており、近時の市場実態を適切に反
映した説得力の高い価格が求められた。一方収益価格は、葛西駅前であるものの商業収益性がやや劣る立地特性、近時
の地価及び建築費の上昇を反映し、やや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 673,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.5]

[100.0]
100

825,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    791,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。
海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強
まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で
推移している。

新型コロナ禍の負の影響は収束しつつある。
共同住宅地としての引き合いも強く、特筆す
べき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中以上である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１２０ -12	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南13m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	５１１８Ｒ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (86,320)
c	５１２０ -17	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	５１２０Ｒ -27	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,333,303	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,386,635	100 [ 145.6]	952,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	952,000
b	(　 ) 451,590	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,654	100 [ 55.6]	844,701		845,000
c	(　 ) 1,035,912	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,060,774	100 [ 93.1]	1,139,392		1,140,000
d	(　 ) 610,195	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	646,807	100 [ 68.4]	945,624		946,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 918,000 円／㎡]

江戸川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,450,866	13,605,590	51,845,276	41,760,100	10,085,176	（　0.9373） 9,452,835	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	236,320,875 円　　　　（　 655,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	177.10	ＲＣ13F1B	2,372.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	500 ％	500 ％	361 ㎡	14.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ：店舗、３～１３Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約７２㎡／戸）、駐車場１２台（スライド式）で想定。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	246.80

1～ 1	駐車場	72.00

1～ 1	店舗	101.65	40.3	40.95	5,000	204,750	6.0	1,228,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.70	88.5	144.00	3,600	518,400	6.0	3,110,400
							0.0	0
3～13	住宅	162.70	88.5	144.00	3,000	432,000	1.0	432,000
							1.0	432,000

計		2,372.85	74.5	1,768.95		5,475,150		9,090,900
								4,752,000

⑨年額支払賃料	5,475,150 円　×　12ヶ月　＝　 65,701,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,701,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 3,168,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,716,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,153,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,090,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,752,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,211,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,421 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,450,866 円　　　　（　 181,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-10	2,461 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	2,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１１９賃　　　　-12	2,431 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,894
c	５１１９賃　　　　-15	2,585 ( 2,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 98.0]	3,217

江戸川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,127,000 円	709,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,443,490 円	68,869,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 590,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,026,500 円	709,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	709,000 円	709,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	709,000 円	709,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,605,590 円　（　　　　　　 37,689 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	709,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,760,100 円（　　　　　 115,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,450,866 円
②総費用	13,605,590 円
③純収益　①－②	51,845,276 円
④建物等に帰属する純収益	41,760,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,085,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,452,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,320,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655,000 円／㎡）