鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１８ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,378)
b	５１１２ -8	江戸川区		建付地	（　）	台形	東40m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
c	５１０９ -18	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北7m区道、南7m、二方路		近商 (100,400)
d	５１０１Ｒ -46	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南西20m都道、北西6.3m、北6.3m、三方路		準工 (80,340)
e	５１１８Ｒ -29	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東8m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 558,529	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	571,934	100 [ 65.0]	879,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	924,000
b	(　 ) 544,513	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	626,795	100 [ 79.5]	788,421		828,000
c	(　 ) 717,229	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	699,469	100 [ 85.3]	820,011		861,000
d	(　 ) 671,915	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	712,138	100 [ 77.8]	915,344		961,000
e	(　 ) 604,766	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,526	100 [ 74.2]	822,811		864,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 845,000 円／㎡]

江戸川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,471,228	10,055,450	42,415,778	26,712,000	15,703,778	（　0.9342） 14,670,469	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	366,761,725 円　　　　（　 581,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	362.32	ＲＣ8	1,571.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	631 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上共同住宅（４０㎡程度を１３戸、８０ｍ程度を３戸）、機械式駐車場８台

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

建物の構造、用途等から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	362.32	62.3	225.78	4,800	1,083,744	6.0	6,502,464
							0.0	0
2～ 2	店舗	345.00	90.5	312.36	4,200	1,311,912	6.0	7,871,472
							0.0	0
3～ 3	住宅	266.85	91.9	245.20	2,800	686,560	1.0	686,560
							1.0	686,560
4～ 4	住宅	226.85	90.5	205.20	2,800	574,560	1.0	574,560
							1.0	574,560
5～ 8	住宅	92.60	88.1	81.60	2,600	212,160	1.0	212,160
							1.0	212,160

計		1,571.42	83.7	1,314.94		4,505,416		16,483,696
								2,109,760

⑨年額支払賃料	4,505,416 円　×　12ヶ月　＝　 54,064,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,064,992 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,646,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,338,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,483,696 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 151,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,109,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 981,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,471,228 円　　　　（　 83,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-30	2,561 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０３賃　　　　-29	2,609 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,802
c	５１０３賃　　　　-28	3,283 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,127

江戸川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,120,000 円	424,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,679,550 円	55,984,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,591,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	636,000 円	424,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,055,450 円　（　　　　　　 15,936 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,712,000 円（　　　　　 42,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,471,228 円
②総費用	10,055,450 円
③純収益　①－②	42,415,778 円
④建物等に帰属する純収益	26,712,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,703,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,670,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,761,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 581,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-8

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　瀬崎　幹久

TEL.

鑑定評価額

509,000,000 円

１㎡当たりの価格

806,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区船堀２丁目５６６番｢船堀２－２３－１８｣				②地積　(㎡)	631 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層店舗、事務所兼共同住宅が多い商業地域	南東30m都道、南西側道	水道、ガス、下水	船堀 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

船堀駅周辺地区地区計画区域
内

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

船堀駅南西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

船堀駅に近く、船堀街道沿いの駅前商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩
やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 826,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 599,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置する商業地域で、特に都営新宿線沿線の商業地域と代
替性が高い。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛
ける不動産業者、投資家層等である。駅に近接し、かつ、都道沿道に立地しており、希少性は高く、多様な用途での利
用が可能である。実際の取引においては個別の事情が強く反映されるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、船堀駅への接近性に優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価格も十分考慮さ
れるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 673,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[ 91.9]

[105.0]
100

806,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    775,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区内の人口はこの１年間で減少してい
る。景気はウィズコロナの下で、各種政策の
効果もあって、緩やかに持ち直している。

船堀駅の駅前商業地域で、船堀街道沿いでも
あるため、多様な需要が認められるが、地域
要因に特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９ -34	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.5m区道、北西6m、南西4m、三方路		商業 (100,500)
b	５１０９Ｒ -47	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	東22m都道、中間画地		準住居 (70,380)
c	５１１８Ｒ -29	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東8m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	５１１８Ｒ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (86,320)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 683,265	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	655,934	100 [ 86.6]	757,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	795,000
b	(　 ) 514,557	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	546,060	100 [ 67.7]	806,588		847,000
c	(　 ) 604,766	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,526	100 [ 74.2]	822,811		864,000
d	(　 ) 451,590	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,654	100 [ 64.1]	732,690		769,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 826,000 円／㎡]

江戸川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,266,596	8,943,055	42,323,541	26,206,200	16,117,341	（　0.9373） 15,106,784	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	377,669,600 円　　　　（　 599,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	362.32	ＲＣ8	1,571.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	631 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、２～３階を共同住宅（約４０㎡１３戸、約８０㎡３戸）、機械式駐車場８台を想定。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	362.32	62.3	225.78	4,800	1,083,744	8.0	8,669,952
							0.0	0
2～ 2	店舗	345.00	90.5	312.36	4,100	1,280,676	6.0	7,684,056
							0.0	0
3～ 3	住宅	266.85	91.9	245.20	2,700	662,040	1.0	662,040
							1.0	662,040
4～ 4	住宅	226.85	90.5	205.20	2,700	554,040	1.0	554,040
							1.0	554,040
5～ 8	住宅	92.60	88.1	81.60	2,550	208,080	1.0	208,080
							1.0	208,080

計		1,571.42	83.7	1,314.94		4,412,820		18,402,408
								2,048,400

⑨年額支払賃料	4,412,820 円　×　12ヶ月　＝　 52,953,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,953,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,538,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,143,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,402,408 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,048,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 953,279 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,266,596 円　　　　（　 81,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-9	2,713 ( 2,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,006	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０３賃　　　　-30	2,561 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,722
c	５１０３賃　　　　-29	2,609 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,861

江戸川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,266,000 円	422,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,640,455 円	54,681,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,605,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,587,000 円	422,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,943,055 円　（　　　　　　 14,173 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	422,000,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,206,200 円（　　　　　 41,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,266,596 円
②総費用	8,943,055 円
③純収益　①－②	42,323,541 円
④建物等に帰属する純収益	26,206,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,117,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,106,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,669,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,000 円／㎡）