鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０７ -16	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	５１１８Ｒ -29	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東8m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	５１１８Ｒ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (86,320)
e	５１０２ -36	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北西3.7m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 553,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	573,644	100 [ 78.2]	733,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	734,000
b	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 77.6]	723,987		724,000
c	(　 ) 604,766	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,526	100 [ 76.8]	794,956		795,000
d	(　 ) 451,590	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,654	100 [ 66.5]	706,247		706,000
e	(　 ) 466,324	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	495,776	100 [ 65.0]	762,732		763,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 731,000 円／㎡]

江戸川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,063,765	1,711,567	7,352,198	5,754,530	1,597,668	（　0.9577） 1,530,087	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,252,175 円　　　　（　 503,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	57.25	ＲＣ6	343.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	10.3 m x 7.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階をシングルタイプ、５～６階をファミリータイプと想定。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.25	74.1	42.44	3,700	157,028	3.0	471,084
							0.0	0
2～ 4	住宅	57.25	74.1	42.44	2,950	125,198	1.0	125,198
							1.0	125,198
5～ 5	住宅	57.25	74.1	42.44	2,750	116,710	1.0	116,710
							1.0	116,710
6～ 6	住宅	57.25	93.0	53.24	2,750	146,410	1.0	146,410
							1.0	146,410
～

計		343.50	77.3	265.44		795,742		1,109,798
								638,714

⑨年額支払賃料	795,742 円　×　12ヶ月　＝　 9,548,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,548,904 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 792,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,756,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,109,798 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,714 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 297,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,063,765 円　　　　（　 119,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０２賃　　　　-11	2,643 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	2,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０２賃　　　　-8	2,968 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,154
c	５１１１賃　　　　-2	2,671 ( 2,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,960

江戸川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,100 円	97,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	286,467 円	9,548,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,711,567 円　（　　　　　　 22,521 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,754,530 円（　　　　　 75,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,063,765 円
②総費用	1,711,567 円
③純収益　①－②	7,352,198 円
④建物等に帰属する純収益	5,754,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,597,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,530,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,252,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-5

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　智之

TEL.

鑑定評価額

53,600,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区南小岩７丁目１８５８番２｢南小岩７－１７－１｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	小岩 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ小岩駅周辺地区地区計画
区域内

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

小岩駅南方

370m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ小岩駅周辺で再開発が進んでおり、利便性、回遊性等の向上が期待されている。再開発による波及効果もあ
り、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 727,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 505,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に物販店舗等の多い駅に近い商業地域の代替性が高い。主たる
需要者は、自用目的の個人事業者ないし中小法人事業者、収益目的の投資家等。店舗需要は回復傾向にあり、小岩駅周
辺で進む再開発に係る期待感等を反映して、不動産市場は堅調な動きとなっている。商業地の取引は個別性が強いため
、取引の中心的価格帯を把握することは難しく、１㎡当たり５０万円～８０万円程度と幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、江戸川区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方、近隣地域は小規
模店舗を中心としたアーケード商店街で、収益性から意思決定を行う需要者も想定されるため、収益価格は一定の規範
性を有するものの、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性が伴う。よって、相
対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    673,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    687,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認
められる。景気は緩やかな回復傾向にあり、
不動産投資市場における利回りは低下傾向に
ある。

小岩駅周辺で再開発が進み、地域発展への期
待感が高まっており、需要は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	５１１１ -53	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東9.6m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
c	５１１８ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,378)
d	５１０９ -34	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.5m区道、北西6m、南西4m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 82.4]	681,813	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	682,000
b	(　 ) 505,640	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	525,866	100 [ 68.6]	766,569		767,000
c	(　 ) 558,529	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	571,934	100 [ 77.5]	737,979		738,000
d	(　 ) 683,265	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	655,934	100 [ 90.7]	723,191		723,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 727,000 円／㎡]

江戸川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,986,597	1,695,367	7,291,230	5,689,740	1,601,490	（　0.9577） 1,533,747	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,343,675 円　　　　（　 505,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	57.25	ＲＣ6	343.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	10.3 m x 7.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階をシングルタイプの住居、５～６階をファミリータイプの住居を想定。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.25	74.1	42.44	3,800	161,272	6.0	967,632
							0.0	0
2～ 4	住宅	57.25	74.1	42.44	3,050	129,442	1.0	129,442
							1.0	129,442
5～ 5	住宅	57.25	74.1	42.44	2,500	106,100	1.0	106,100
							1.0	106,100
6～ 6	住宅	57.25	93.0	53.24	2,500	133,100	1.0	133,100
							1.0	133,100
～

計		343.50	77.3	265.44		788,798		1,595,158
								627,526

⑨年額支払賃料	788,798 円　×　12ヶ月　＝　 9,465,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,465,576 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 785,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,679,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,595,158 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 627,526 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 292,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,986,597 円　　　　（　 118,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１１賃　　　　-5	2,698 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０２賃　　　　-10	2,974 ( 2,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,296
c	５１０２賃　　　　-9	2,697 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,050

江戸川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,800 円	96,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	283,967 円	9,465,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,100 円	96,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,695,367 円　（　　　　　　 22,307 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,600,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,689,740 円（　　　　　 74,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,986,597 円
②総費用	1,695,367 円
③純収益　①－②	7,291,230 円
④建物等に帰属する純収益	5,689,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,601,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,533,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,343,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505,000 円／㎡）