鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１２１ -17	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
b	５１０１ -23	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	５１２１ -2	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、南西4.5m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
d	５１１１ -1	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、北6m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,240)
e	５１１３ -8	江戸川区		建付地	（　）	長方形	東4.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,884	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	370,256	100 [ 92.1]	402,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 357,735	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	365,180	100 [ 94.1]	388,077		404,000
c	(　 ) 360,837	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	351,558	100 [ 97.0]	362,431		377,000
d	(　 ) 363,820	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	359,320	100 [ 88.2]	407,392		424,000
e	(　 ) 402,408	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	402,408	100 [ 95.1]	423,142		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 406,000 円／㎡]

江戸川 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,595,436	834,126	3,761,310	2,816,850	944,460	（　0.9760） 921,793	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,947,452 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、専有面積２５～２７㎡の単身者向け住戸を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	2,450	124,950	1.0	124,950
							1.0	124,950
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
～

～

計		180.00	88.3	159.00		400,350		400,350
								400,350

⑨年額支払賃料	400,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,804,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,804,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,405,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,595,436 円　　　　（　 45,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１６賃　　　　-13	2,621 ( 2,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１６賃　　　　-15	2,279 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,499
c	５１１６賃　　　　-11	2,871 ( 2,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,848

江戸川 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	44,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,126 円	4,804,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,200 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,126 円　（　　　　　　 8,341 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,816,850 円（　　　　　 28,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,595,436 円
②総費用	834,126 円
③純収益　①－②	3,761,310 円
④建物等に帰属する純収益	2,816,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	944,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	921,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,947,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -71　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -71

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　保戸田　藤郎

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

398,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区篠崎町２丁目４３９番１１｢篠崎町２－５３－２０｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.5:1	住宅ＬＳ3	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東5m区道	水道、ガス、下水	篠崎 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により最低敷地面積
１００㎡

街

路

基準方位北　　　５
ｍ区道

交通

施設

篠崎駅東方

470m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の区画整理の完了した住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
地価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、物価上昇等もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 405,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都営新宿線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、区内の一次取得者で、区外・周辺地域からの転入も
見られる。物価上昇等の懸念はあるものの景気は緩やかな回復傾向にあり、中長期的には自用目的の実需は底堅いもの
と思料する。中心価格帯は、土地は２，５００万円から３，０００万円程度であり、新築戸建住宅では３，５００万円
から４，０００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は戸建住宅、共同住宅等が混在する駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、賃貸マンション等の収益物件も見ら
れるものの、自己利用目的の住宅の取引が中心で、投資目的の取引は少ない。収益性よりも利便性や居住の快適性が重
視されて価格が形成される傾向が強いため、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[104.0]

100
[ 93.0]

[104.0]
100

396,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は物価上昇や供給面での制約等に留意す
る必要があるものの、緩やかに持ち直してい
る。直近の区内人口は微減傾向である。

駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、特に大
きな変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９ -21	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m区道、北7m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
b	５１１８ -24	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	５１２１ -2	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、南西4.5m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
d	５１２１ -17	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,299	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	394,426	100 [ 96.2]	410,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 386,774	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	390,603	100 [ 98.4]	396,954		413,000
c	(　 ) 360,837	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	351,558	100 [ 97.0]	362,431		377,000
d	(　 ) 350,884	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	370,256	100 [ 92.1]	402,015		418,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

江戸川 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,564,444	786,904	3,777,540	2,778,870	998,670	（　0.9760） 974,702	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,207,190 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２７㎡、６戸、単身者向け住戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	2,450	124,950	1.0	124,950
							1.0	124,950
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,500	135,000	1.0	135,000
							1.0	135,000
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
～

～

計		180.00	88.3	159.00		397,650		397,650
								397,650

⑨年額支払賃料	397,650 円　×　12ヶ月　＝　 4,771,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,771,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,375,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 185,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,564,444 円　　　　（　 45,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１４賃　　　　-15	2,099 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１７賃　　　　-2	2,515 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,704
c	５１１４賃　　　　-13	2,282 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,376

江戸川 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,700 円	43,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	143,154 円	4,771,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,950 円	43,900,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,904 円　（　　　　　　 7,869 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,778,870 円（　　　　　 27,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,564,444 円
②総費用	786,904 円
③純収益　①－②	3,777,540 円
④建物等に帰属する純収益	2,778,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	998,670 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	974,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,207,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）