別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
江戸川 -57 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -57 東京都 区部第12 氏名  不動産鑑定士 勝田 晴彦   TEL.
鑑定評価額 29,600,000 円  1㎡当たりの価格 340,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
270,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江戸川区西一之江3丁目932番24
「西一之江3-35-9」
②地積
 (㎡)
87  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:2
住宅

W3
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東8.5m区道 水道、ガス、下水 一之江

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    12.5 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
.5m区道
交通

施設
一之江駅北西方

1.1km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測
する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           350,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           175,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線及びJR総武線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者
層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等が想定される。西一之江地区は駅からやや遠いものの相
対的な割安感があり、住宅需要は概ね堅調である。土地は90㎡程度で3,000万円程度、新築の戸建物件は5,0
00万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅等を中心に形成されている住宅地域であるが、駅から距離があるため賃貸市場の熟成度は低い。取
引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視される。取引事例比較法においては類似地域等
より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江戸川 -25                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        390,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[104.0]
100
[115.1]
[101.0]
100
340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          330,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口はここ最近やや減少傾向にある。新
設住宅着工戸数は概ね例年並みの水準で推移
。コロナ禍による住宅市場への影響は限定的
である。

駅から距離はあるものの比較的閑静な住宅地
域であり、自用目的の取引が中心である。地
価はやや強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       +14.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 江戸川 -57 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5111

-21
江戸川区

建付


  
(           ) 
不整形 南9.3m区道、
東6.5m、角地




1中専
高度2種最高16m
(80,150)
b 5105R

-36
江戸川区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北3.4m私道、
中間画地




近商

(100,240)
c 5118

-7
江戸川区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東5.4m区道、
北4.5m、角地




1住居
高度地区3種
(80,216)
d 5107R

-40
江戸川区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4.5m区道
、中間画地




1住居
高度地区2種
(70,180)
e 5115

-50
江戸川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
372,365  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

385,297 
100
[ 109.3]

352,513 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

356,000 
b (            
278,219  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

286,566 
100
[  82.1]

349,045 

353,000 
c (            
296,690  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

287,939 
100
[  82.1]

350,717 

354,000 
d (            
319,493  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

325,820 
100
[  94.0]

346,617 

350,000 
e (            
340,214  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

352,266 
100
[ 102.8]

342,671 

346,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     +15.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -7.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -6.0 環境     -10.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -4.0 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     350,000 円/㎡]  



江戸川 -57 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,298,579 

389,390 

1,909,189 

1,253,760 

655,429 
( 0.9749
638,978 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格       15,213,762 円    (     175,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江戸川 -57 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 45.00 LS2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   87 ㎡      7.0 m x   12.5 m  前面道路:区道         8.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2階建共同住宅、平均専有面積45㎡のファミリータイプ2戸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
45.00 

100.0 

45.00 

2,200 

99,000 
1.0  99,000 
1.0  99,000 

 2 2
住宅
45.00 

100.0 

45.00 

2,250 

101,250 
1.0  101,250 
1.0  101,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


90.00 

100.0 

90.00 


200,250 
200,250 
200,250 
⑨年額支払賃料        200,250 円 × 12ヶ月 =        2,403,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,403,000 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         199,449 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,203,551 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           200,250 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            1,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          200,250 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =           93,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,298,579 円    (         26,420 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 5114賃
    -5
2,307  
  2,210
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[103.0]
100
[ 98.0]

2,309 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,347 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,250 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 5119賃
    -6
2,520  
  2,416
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 99.0]
100
[101.0]

2,625 
c 5119賃
    -8
2,522  
  2,420
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,502 
江戸川 -57 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 57,600 円           19,200,000 ×       0.3 %
②維持管理費 72,090 円             2,403,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                58,100 円     査定額
 建物               163,200 円           19,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        19,200 円           19,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円           19,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    389,390 円 (               4,476 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円                          設計監理料率
  205,000 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0521 ×  40 % + 0.0654 ×  40 % + 0.0913 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,253,760 円  
(             14,411 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,298,579 円      
②総費用 389,390 円      
③純収益 ①-② 1,909,189 円      
④建物等に帰属する純収益 1,253,760 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 655,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
638,978 円      

  (                          7,345 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              15,213,762 円


(                       175,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
江戸川 -57 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -57 東京都 区部第12 氏名  不動産鑑定士 佐藤 智之   TEL.
鑑定評価額 29,500,000 円  1㎡当たりの価格 339,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
270,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江戸川区西一之江3丁目932番24
「西一之江3-35-9」
②地積
 (㎡)
87  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:2
住宅

W3
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東8.5m区道 水道、ガス、下水 一之江

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    12.5 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
.5m区道
交通

施設
一之江駅北西方

1.1km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を標準とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないことから、当面は現状を維持するものと予測
する。駅からやや距離を有するが、住宅需要は安定しており、地価水準は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           347,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           179,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区中部の都営新宿線沿線の住宅地域で、特に一之江駅を最寄り駅とする住宅地域の代替性が高い
。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区及び周辺市区に居住する一次取得者層。駅からやや距離があるが
、生活利便性は良好な地域で、駅近物件の供給が少ないこともあり、近隣地域周辺で建売住宅の取引が増えている。土
地は80~100㎡程度で3,000万円程度、新築の戸建物件は5,000万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、一之江駅を最寄り駅とする規範性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、自己の居住を目的とす
る取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得力は劣
る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江戸川 -25                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        390,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[104.0]
100
[116.1]
[101.0]
100
337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          330,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認
められる。金利の先行きが懸念されるが、住
宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調
にある。

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地
域で、地域要因に特段の変動はなく、需給関
係は概ね安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.7 %  %
3 試算価格算定内訳 江戸川 -57 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5118

-9
江戸川区

建付


  
(           ) 
不整形 南3.4m区道、
北東4m、角地




準工
高度地区最低7m
地区計画等
(70,240)
b 5118

-11
江戸川区

建付


  
(           ) 
不整形 北東6m区道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,200)
c 5101

-38
江戸川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.9m区道
、北東4.5m、
角地



1中専
高度2種最高16m
(70,100)
d 5115

-19
江戸川区

建付


  
(           ) 
不整形 南東10.9m区
道、北4.5m、
角地



準工
高度地区2種
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
299,360  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.8]

306,859 
100
[  91.1]

336,838 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

340,000 
b (            
289,568  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

326,521 
100
[  94.1]

346,994 

350,000 
c (            
347,070  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

327,302 
100
[  93.2]

351,182 

355,000 
d (            
333,733  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.9]

326,988 
100
[  96.9]

337,449 

341,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      -0.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +3.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     347,000 円/㎡]  



江戸川 -57 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,298,579 

386,690 

1,911,889 

1,240,700 

671,189 
( 0.9749
654,342 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格       15,579,571 円    (     179,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江戸川 -57 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 45.00 LS2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   87 ㎡      7.0 m x   12.5 m  前面道路:区道         8.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積45㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
45.00 

100.0 

45.00 

2,200 

99,000 
1.0  99,000 
1.0  99,000 

 2 2
住宅
45.00 

100.0 

45.00 

2,250 

101,250 
1.0  101,250 
1.0  101,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


90.00 

100.0 

90.00 


200,250 
200,250 
200,250 
⑨年額支払賃料        200,250 円 × 12ヶ月 =        2,403,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,403,000 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         199,449 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,203,551 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           200,250 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            1,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          200,250 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =           93,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,298,579 円    (         26,420 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 5114賃
    -9
2,143  
  2,054
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,101 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,347 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,250 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 5119賃
    -8
2,522  
  2,420
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,355 
c 5119賃
    -6
2,520  
  2,416
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,571 
江戸川 -57 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 57,000 円           19,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 72,090 円             2,403,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                58,100 円     査定額
 建物               161,500 円           19,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        19,000 円           19,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,000 円           19,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    386,690 円 (               4,445 円/㎡)  (経費率    16.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 19,000,000 円                          設計監理料率
  211,000 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0521 ×  40 % + 0.0654 ×  40 % + 0.0913 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,240,700 円  
(             14,261 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,298,579 円      
②総費用 386,690 円      
③純収益 ①-② 1,911,889 円      
④建物等に帰属する純収益 1,240,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 671,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
654,342 円      

  (                          7,521 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              15,579,571 円


(                       179,000 円/㎡)