鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１３ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、北5.4m、二方路		準工高度地区3種特別用途地区 (79,329)
b	５１０９ -5	葛飾区		建付地	（　）	不整形	北16m都道、南6.6m、二方路		１住居高度3種最低7m (70,235)
c	５１１１ -19	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35m都道、南10.2m、北6.5m、三方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,349)
d	５１０３ -3	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東8m区道、北東8m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
e	５１１６ -9	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東6.8m区道、北6.8m、角地		工業高度地区3種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 398,650	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	400,604	100 [ 95.7]	418,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 389,630	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	413,111	100 [ 98.8]	418,129		431,000
c	(　 ) 385,148	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	372,310	100 [ 94.5]	393,979		406,000
d	(　 ) 437,037	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	450,174	100 [ 99.0]	454,721		468,000
e	(　 ) 385,050	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	375,149	100 [ 89.1]	421,043		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,295,373,091	776,752,366	12	710,000	2,243.70	306,000	2,431.00
⑧開発法による価格	518,620,725 円　　　　（　 415,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,593,027,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,593,027,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 306,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 315,180 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 315,180 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 766,202,580 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,593,027,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 159,302,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

925,505,280 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,442,160 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 109,574,769 円
	販売総額(2期)	1,146,979,440 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 931,806,097 円
	販売総額(3期)	318,605,400 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 253,992,225 円
収入合計		－	－	－	－	1,295,373,091 円
支出	建築工事費(1期)	76,620,258 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 71,042,303 円
	建築工事費(2期)	76,620,258 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 66,498,722 円
	建築工事費(3期)	612,962,064 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 497,970,381 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	95,581,620 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 86,969,716 円
	販売管理費(2期)	63,721,080 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 54,271,244 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	776,752,366 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,295,373,091 円　　－　　　　　　 776,752,366 円　　＝　　　　　 518,620,725 円 415,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -48

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　綿引　信孝

TEL.

鑑定評価額

528,000,000 円

１㎡当たりの価格

423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区平井４丁目２４番｢平井４－２９－１６｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区高度地区2種 (80,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ7	中高層マンションが多く見られる住宅地域	南東6m区道、北東側道	水道、ガス、下水	平井 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層マンションの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地東方の堤防沿いの道路
は拡張予定ではあるが、事業
化の蓋然性は低い。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

平井駅北東方

830m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
特別用途地区
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現状の
まま推移すると予測する。地価水準は、希少性が高いマンション敷地は安定した需給が見込め上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 414,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線等の沿線駅から主として徒歩圏内の江戸川区、葛飾区及び周辺区等の住宅地域である。中心
となる需要者はマンション開発業者、共同住宅経営者、投資家等である。平井駅から徒歩圏内で利便性、住環境も良く
需要は高く需給は安定。マンション敷地は、希少性が高く規模等で価格水準幅が異なるため、中心価格帯は見出せない
。分譲マンションの市場価格帯は、６０～７０㎡程度のファミリータイプで５，０００～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり客観的、実
証的で規範性が高い。開発法による価格は、開発事業者の投資採算性に着目して求めた価格で、想定要素が多いものの
一定の規範性を有する。従って本件では、市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格を関連
付けて、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 463,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[112.2]

[103.0]
100

425,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の地価水準は、昨年は新型コロナ等
の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向と
なっている。依然先行きは不透明。高齢化は
やや進行。

最寄駅から徒歩圏内のマンションが多い住宅
地域である。格別な変動要因は見られないが
、利便性等は高く、安定した需給が見込まれ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１３ -12	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	５１０９ -5	葛飾区		建付地	（　）	不整形	北16m都道、南6.6m、二方路		１住居高度3種最低7m (70,235)
c	５１０３ -3	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東8m区道、北東8m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
d	５１１１ -27	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,306	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,314	100 [ 74.3]	386,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 389,630	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	413,111	100 [ 101.9]	405,408		418,000
c	(　 ) 437,037	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	450,174	100 [ 102.9]	437,487		451,000
d	(　 ) 497,152	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	504,609	100 [ 113.2]	445,768		459,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,319,026,356	802,253,763	12	710,000	2,243.70	310,000	2,431.00
⑧開発法による価格	516,772,593 円　　　　（　 414,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,593,027,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,593,027,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 776,218,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,593,027,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 159,302,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

935,521,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,442,160 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 110,607,051 円
	販売総額(2期)	1,146,979,440 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 949,584,278 円
	販売総額(3期)	318,605,400 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 258,835,027 円
収入合計		－	－	－	－	1,319,026,356 円
支出	建築工事費(1期)	77,621,830 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 73,344,867 円
	建築工事費(2期)	77,621,830 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 68,656,509 円
	建築工事費(3期)	620,974,640 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 514,104,904 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	95,581,620 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 90,315,073 円
	販売管理費(2期)	63,721,080 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 55,832,410 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	802,253,763 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,319,026,356 円　　－　　　　　　 802,253,763 円　　＝　　　　　 516,772,593 円 414,000 円／㎡