鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１６ -1	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m国道、西6m、角地		準工 (80,400)
b	５１１２ -24	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東16m区道、東5.5m、西6m、三方路		１住居高度地区3種地区計画等 (80,300)
c	５１１１ -19	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35m都道、南10.2m、北6.5m、三方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,349)
d	５１０３Ｒ -9	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、北8.1m、角地		商業 (100,400)
e	５１１３ -3	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35m都道、南4m、角地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,396)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,139	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	323,255	100 [ 86.4]	374,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	374,000
b	(　 ) 355,539	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	364,535	100 [ 87.3]	417,566		418,000
c	(　 ) 385,148	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	372,310	100 [ 82.9]	449,107		449,000
d	(　 ) 472,914	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	461,654	100 [ 112.8]	409,268		409,000
e	(　 ) 383,604	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	381,742	100 [ 82.8]	461,041		461,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

江戸川 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,357,122	6,167,388	26,189,734	21,634,800	4,554,934	（　0.9570） 4,359,072	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	106,318,829 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＲＣ10	1,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	18.0 m x 18.2 m	前面道路：都道　 18.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がエントランス及び駐車場（機械式６台）、２階以上を平均専有面積６３㎡の共同住宅（ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場　　　エントランス	155.00

2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
3～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	2,350	296,100	1.0	296,100
							1.0	296,100
5～ 7	住宅	140.00	90.0	126.00	2,400	302,400	1.0	302,400
							1.0	302,400
8～10	住宅	140.00	90.0	126.00	2,450	308,700	1.0	308,700
							1.0	308,700

計		1,415.00	80.1	1,134.00		2,715,300		2,715,300
								2,715,300

⑨年額支払賃料	2,715,300 円　×　12ヶ月　＝　 32,583,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,583,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,812,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,067,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,715,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,715,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,263,640 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 990 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,357,122 円　　　　（　 99,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-7	1,861 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１９賃　　　　-6	2,520 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,707
c	５１１９賃　　　　-8	2,522 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,526

江戸川 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,089,000 円	363,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,016,388 円	33,879,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,085,500 円	363,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,167,388 円　（　　　　　　 18,918 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	363,000,000 円	設計監理料率　 249,000 円／㎡　×　 1,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,634,800 円（　　　　　 66,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,357,122 円
②総費用	6,167,388 円
③純収益　①－②	26,189,734 円
④建物等に帰属する純収益	21,634,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,554,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,359,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,318,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -46

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　智之

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

396,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区松江３丁目４２２３番｢松江３－２－３｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ10	共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域	西18.3m都道	水道、ガス、下水	船堀 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 45 ｍ、南 165 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．３ｍ都道

交通

施設

船堀駅北東方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅を中心に店舗兼住宅等も見られる地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状
維持と予測する。マンション用地に対する需要は堅調で、地価水準はしばらく上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の共同住宅地域又は商住混在地域で、特に幹線道路沿いの地域は代替性が高い。
需要者としては、マンション開発業者のほか沿道施設事業者も考えられる。物件不足もあり、マンション開発業者等の
土地取得意欲は強く、特に幹線道路沿いの大規模画地は、希少性から需要者が競合し高値で売買されるケースも見られ
る。土地取引の価格帯は、規模・用途等により様々で、１㎡当たり３０万円～５０万円程度と幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線道路沿いのマンション適地の取引事例から実証的に試算されており説得力は高い。一方、収益価格は
、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性を伴うが、共同住宅地については、収
益性から意思決定を行う需要者が想定されるため、一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 463,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[116.8]

[100.0]
100

396,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認
められる。金利の先行きが懸念されるが、住
宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調
にある。

中高層マンションが多い幹線道路沿いの地域
で、地域要因に特段の変動はない。良質なマ
ンション素地に対する需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０３Ｒ -9	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、北8.1m、角地		商業 (100,400)
b	５１１８ -20	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m都道、中間画地		近商 (100,400)
c	５１１６ -1	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m国道、西6m、角地		準工 (80,400)
d	５１１３ -37	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	北東11.9m区道、南西4.5m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 472,914	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	461,654	100 [ 111.6]	413,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	414,000
b	(　 ) 386,671	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	391,698	100 [ 99.1]	395,255		395,000
c	(　 ) 331,139	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	323,255	100 [ 76.8]	420,905		421,000
d	(　 ) 333,348	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	332,688	100 [ 80.8]	411,743		412,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 411,000 円／㎡]

江戸川 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,778,603	6,014,244	25,764,359	21,038,800	4,725,559	（　0.9570） 4,522,360	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	110,301,463 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＲＣ10	1,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	18.0 m x 18.2 m	前面道路：都道　 18.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をエントランス・駐車場（機械式６台）、２階以上を平均専有面積６３㎡の住宅（ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場　　　エントランス	155.00

2～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
5～ 7	住宅	140.00	90.0	126.00	2,350	296,100	1.0	296,100
							1.0	296,100
8～10	住宅	140.00	90.0	126.00	2,400	302,400	1.0	302,400
							1.0	302,400
～

計		1,415.00	80.1	1,134.00		2,664,900		2,664,900
								2,664,900

⑨年額支払賃料	2,664,900 円　×　12ヶ月　＝　 31,978,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,978,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,761,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,512,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,664,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,664,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,240,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 990 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,778,603 円　　　　（　 97,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-4	2,445 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１１４賃　　　　-7	2,111 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,222
c	５１１４賃　　　　-5	2,307 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,356

江戸川 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,059,000 円	353,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	998,244 円	33,274,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,500 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,014,244 円　（　　　　　　 18,449 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,038,800 円（　　　　　 64,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,778,603 円
②総費用	6,014,244 円
③純収益　①－②	25,764,359 円
④建物等に帰属する純収益	21,038,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,725,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,522,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,301,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）