鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９ -25	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	５１１５ -13	江戸川区		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	５１０１ -6	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	５１０５ -11	江戸川区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
e	５１１０ -19	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,821	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	416,940	100 [ 108.1]	385,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 425,418	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	469,742	100 [ 124.9]	376,094		380,000
c	(　 ) 450,622	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	461,888	100 [ 109.3]	422,587		427,000
d	(　 ) 335,433	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	341,471	100 [ 86.7]	393,854		398,000
e	(　 ) 421,112	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	429,551	100 [ 113.3]	379,127		383,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

江戸川 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,919,213	302,592	1,616,621	930,240	686,381	（　0.9753） 669,427	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,327,488 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ2	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	72 ㎡	6.3 m x 11.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２階建コンパクトタイプ、平均専有面積３８㎡、２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	100.0	38.00	2,150	81,700	1.0	81,700
							1.0	81,700
2～ 2	住宅	38.00	100.0	38.00	2,250	85,500	1.0	85,500
							1.0	85,500
～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		167,200		167,200
								167,200

⑨年額支払賃料	167,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,006,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,006,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,839,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,919,213 円　　　　（　 26,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２０賃　　　　-4	2,181 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,365 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１２１賃　　　　-15	2,419 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,419
c	５１２１賃　　　　-9	2,353 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,428

江戸川 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	43,200 円	14,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	60,192 円	2,006,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,200 円	14,400,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 302,592 円　（　　　　　　 4,203 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	930,240 円（　　　　　 12,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,919,213 円
②総費用	302,592 円
③純収益　①－②	1,616,621 円
④建物等に帰属する純収益	930,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	669,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,327,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
江戸川 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -29

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　中井　和人

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

378,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区西葛西１丁目２３７１番８｢西葛西１－２－１１｣				②地積　(㎡)	72 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	西葛西 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業施行予定区
域内のため都市計画法第５３
条の適用を受ける。

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ区道

交通

施設

西葛西駅北西方

1.2km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

西葛西駅徒歩限界圏の低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移と予測さ
れる。河川に近いという懸念材料はあるものの、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 388,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区内東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の
中心であるが、周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。河川に近く将来の水害懸念が生じやすい地域であ
るが、在宅ワークの拡大による住宅地購入意欲も高く土地の需要は安定している。画地を細分化した建売住宅の供給が
多く、土地は８０～１００㎡程度で３０百万円～４０百万円、新築戸建住宅は５千万円台の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例により
アプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性
が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 507,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[131.8]

[101.0]
100

377,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落
ち着きを見せている。景気回復期待から土地
の需要が回復しており、地価上昇が継続して
いる。

徒歩限界圏に位置する住宅地域であるが、在
宅ワークの拡大による需要の回復も見られ地
価は堅調な状況になっている。

代替・競争関係にある不動産との比較におい
て、価格に影響する変動要因は認められず、
個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９ -25	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	５１０９Ｒ -37	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	５１２０ -7	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	５１０４ -19	江戸川区		建付地	（　）	台形	北5.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,220)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,821	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	416,940	100 [ 108.1]	385,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 359,745	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	362,567	100 [ 102.7]	353,035		357,000
c	(　 ) 409,373	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	457,587	100 [ 108.1]	423,300		428,000
d	(　 ) 324,170	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	365,592	100 [ 98.8]	370,032		374,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

江戸川 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,962,832	317,860	1,644,972	962,540	682,432	（　0.9753） 665,576	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,233,561 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ2	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	72 ㎡	6.3 m x 11.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの共同住宅、平均専用面積３８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	100.0	38.00	2,200	83,600	1.0	83,600
							1.0	83,600
2～ 2	住宅	38.00	100.0	38.00	2,300	87,400	1.0	87,400
							1.0	87,400
～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		171,000		171,000
								171,000

⑨年額支払賃料	171,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,052,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,052,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,881,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	171,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 171,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,962,832 円　　　　（　 27,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２１賃　　　　-9	2,353 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１２１賃　　　　-11	2,459 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,490
c	５１２１賃　　　　-12	2,504 ( 2,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,529

江戸川 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	44,700 円	14,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	61,560 円	2,052,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 317,860 円　（　　　　　　 4,415 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	962,540 円（　　　　　 13,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,962,832 円
②総費用	317,860 円
③純収益　①－②	1,644,972 円
④建物等に帰属する純収益	962,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	682,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,233,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）