鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０２ -1	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５１０５ -10	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	５１０７ -30	江戸川区		その他	（　）	台形	南西6m区道、北西0.9m、準角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	５１０２ -5	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	南東1.8m道路、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e	５１１４ -3	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 556,160	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	556,160	100 [ 119.9]	463,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 291,456	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	300,896	100 [ 80.3]	374,715		390,000
c	(　 ) 315,341	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	314,723	100 [ 89.2]	352,828		367,000
d	(　 ) 332,829	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	351,357	100 [ 87.7]	400,635		417,000
e	(　 ) 329,626	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,473	100 [ 82.8]	403,953		420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 414,000 円／㎡]

江戸川 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,992,228	462,845	2,529,383	1,418,820	1,110,563	（　0.9749） 1,082,688	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	25,778,286 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.08	ＬＳ2	109.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	92 ㎡	6.4 m x 14.5 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積：約５５㎡／戸×２戸）で想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.88	100.0	54.88	2,350	128,968	1.0	128,968
							1.0	128,968
2～ 2	住宅	54.88	100.0	54.88	2,400	131,712	1.0	131,712
							1.0	131,712
～

～

～

計		109.76	100.0	109.76		260,680		260,680
								260,680

⑨年額支払賃料	260,680 円　×　12ヶ月　＝　 3,128,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 109.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,128,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 259,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,868,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,315 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,992,228 円　　　　（　 32,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-28	3,283 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	2,948	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１９賃　　　　-4	2,445 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,495
c	５１２１賃　　　　-13	2,901 ( 2,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,788

江戸川 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,845 円	3,128,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,150 円	22,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,050 円	22,100,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,845 円　（　　　　　　 5,031 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 109.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,418,820 円（　　　　　 15,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,992,228 円
②総費用	462,845 円
③純収益　①－②	2,529,383 円
④建物等に帰属する純収益	1,418,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,082,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,778,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -25

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区船堀７丁目１４３７番２｢船堀７－５－１７｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、小規模作業所等が混在する住宅地域	南東9.1m区道	水道、ガス、下水	船堀 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。

街

路

　基準方位　北　　
９．１ｍ区道

交通

施設

船堀駅南東方

920m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、小規模作業所等が混在する住宅地域であるが、徐々に住宅地域へと純化していくと予測する。地価水
準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内の都営新宿線沿線の住宅地域で、特に船堀駅徒歩圏内の住宅地と代替性が高い。需要者の中心は、
地縁的選好性が高い一次取得者層で、転売目的の不動産業者等の需要も見られる。新型コロナ未収束のなか、年前半は
需給がほぼ均衡し地価は小幅上昇であったが、年後半は、需要が供給を上回り、引き続き地価は上昇傾向にある。市場
での需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で４０００万円台後半から５０００万円台前半程度までと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏内で賃貸物件も見受けられるが、対象標準地規模の収益目的取引は散見される程度で少なく、
自己使用としての取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性、利便性等を重視して意思決定する傾向にある
住宅地域である。よって、市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 -21                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    392,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先
行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下
にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地
地価は上昇傾向。

地域要因に変動はない。住環境良好な住宅地
域で、年前半、地価は小幅上昇だったが、新
型コロナ未収束ながら年後半は需要堅調、地
価は上昇率拡大。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

+2.8 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０２ -1	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５１２１Ｒ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8.2m区道、東4.5m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
c	５１１１ -14	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	５１０５ -11	江戸川区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 556,160	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	556,160	100 [ 119.9]	463,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 364,182	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	346,680	100 [ 88.0]	393,955		410,000
c	(　 ) 358,411	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	368,206	100 [ 92.2]	399,356		415,000
d	(　 ) 335,433	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	341,471	100 [ 86.4]	395,221		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

江戸川 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,866,240	457,493	2,408,747	1,436,600	972,147	（　0.9749） 947,746	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,565,381 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.08	ＬＳ2	109.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	92 ㎡	6.4 m x 14.5 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５４．８８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.88	100.0	54.88	2,250	123,480	1.0	123,480
							1.0	123,480
2～ 2	住宅	54.88	100.0	54.88	2,300	126,224	1.0	126,224
							1.0	126,224
～

～

～

計		109.76	100.0	109.76		249,704		249,704
								249,704

⑨年額支払賃料	249,704 円　×　12ヶ月　＝　 2,996,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 109.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,996,448 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,747,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,704 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,704 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,866,240 円　　　　（　 31,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１９賃　　　　-4	2,445 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０３賃　　　　-28	3,283 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [106.0]	100 [103.0]	2,313
c	５１０３賃　　　　-29	2,609 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,436

江戸川 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,893 円	2,996,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,493 円　（　　　　　　 4,973 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 109.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,436,600 円（　　　　　 15,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,866,240 円
②総費用	457,493 円
③純収益　①－②	2,408,747 円
④建物等に帰属する純収益	1,436,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	972,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,565,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）