別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
江戸川 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -20 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　幹久   TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西小岩４丁目８９９番２
｢西小岩４－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,220)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ区道		 交通

施設		 小岩駅北方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,220)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小岩駅の北方に広がる街区が整然とした住宅地域であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準
は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線又は京成線の沿線で、概ね江戸川区の北部に存する住宅地域である。需要者は、江戸川区内を
中心に隣接する区、市に居住する３０代から４０代のファミリー層が多くを占める。小岩駅の北方に位置する街区が整
然とした住宅地域で、都心への通勤利便性が高く区内で人気の住宅地域である。市場の中心価格帯は、新築戸建で４０
００万円～５０００万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の多くは自用目的であり、ＪＲ総武線「小岩」駅から徒歩圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を
収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件としてアパート等も見られるが、収益性より居住
の快適性を重視する当該地域においては、収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    384,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 408,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区内の人口はこの１年間で減少してい
る。景気はウィズコロナの下で、各種政策の
効果もあって、緩やかに持ち直している。


小岩駅の北方に広がる既成の住宅地域であり
、地域要因に特段の変動要因は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１１９Ｒ

-34		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,216)
b ５１１３

-29		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,216)
c ５１１０

-10		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
d ５１１０

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,268)
e ５１０７Ｒ

-37		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
422,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
408,833 		 100
[  99.0]
412,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
393,347  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
391,419 		 100
[  99.0]
395,373 
403,000 
c (　           ) 
382,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
407,083 		 100
[  97.0]
419,673 
428,000 
d (　           ) 
347,797  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
359,754 		 100
[  92.7]
388,084 
396,000 
e (　           ) 
349,635  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
342,975 		 100
[  84.2]
407,334 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



江戸川 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,432,510 
783,116 
3,649,394 
2,568,470 
1,080,924 		 （　0.9768）
1,055,847 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,139,214 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.00 Ｓ3 177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   220 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 規模、構造等により判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
59.00 
85.0 
50.15 
2,500 
125,375 		 1.0  125,375 
1.0  125,375 

 2～ 2		 住宅
59.00 
85.0 
50.15 
2,550 
127,883 		 1.0  127,883 
1.0  127,883 

 3～ 3		 住宅
59.00 
85.0 
50.15 
2,650 
132,898 		 1.0  132,898 
1.0  132,898 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.00 
85.0 
150.45 

386,156 		 386,156 
386,156 
⑨年額支払賃料        386,156 円　×　12ヶ月　＝　       4,633,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,633,872 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       384,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,249,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           386,156 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          386,156 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         179,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,432,510 円　　　　（　        44,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１１１賃
　　　　-11		 2,597  
(   2,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,707 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１１１賃
　　　　-2		 2,671  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,789 
c ５１１１賃
　　　　-13		 2,359  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,483 
江戸川 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,700 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 139,016 円  　　　        4,633,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      356,100 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         783,116 円　（　　　　　　         7,910 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,568,470 円  
（　　　　　        25,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,432,510 円      
②総費用 783,116 円      
③純収益　①－② 3,649,394 円      
④建物等に帰属する純収益 2,568,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,080,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,055,847 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,139,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
江戸川 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -20 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西小岩４丁目８９９番２
｢西小岩４－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,220)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 小岩駅北方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,220)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート、店舗等の混在する住宅地域であり、住宅の需要は堅調である。地域要因に特段の変動要因
はなく、当面は現状維持と予測する。新型コロナの影響は未だ懸念はあるものの需要は安定している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内及び隣接する葛飾区のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域であり、特に小岩駅・京成小岩駅徒歩圏
の住宅地と代替性が高い。需要の中心はファミリー層を中心に規模の大きい土地ではマンション、戸建開発業者の需要
も見られる。コロナ禍の中ではあるものの、利便性が高いエリアで需要はおおむね安定している。需要の中心となる価
格帯は土地で３～４千万円台、新築戸建住宅で４～５千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は混在住宅地域にあり駅徒歩圏であることから賃貸物件も見受けられるが、標準地規模の収益目的取引は少なく
、自己使用目的が中心である。当該地域の市場参加者は、収益性よりも居住の快適性、生活、交通利便性等を重視する
傾向にある。以上より小岩エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    384,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [102.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近３年程、微減傾向が続
いている。コロナ禍の中でも住宅着工戸数等
は概ね堅調に推移しているが、地価上昇は緩
やか。

小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業等、
進行中の都市計画に多少の進捗は見られるが
、今のところ地域要因に特段の変動は見られ
ない。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１０４

-9		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ５１０９

-24		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.7m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ５１１９Ｒ

-35		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
d ５１１３

-28		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.9m都道、
南4.5m、角地
１中専
高度2種最高16m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,411  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
374,675 		 100
[  94.1]
398,167 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
316,248  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
385,807 		 100
[  94.9]
406,541 
415,000 
c (　           ) 
366,273  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
375,912 		 100
[  89.3]
420,954 
429,000 
d (　           ) 
379,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
366,213 		 100
[  94.0]
389,588 
397,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



江戸川 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,144,674 
725,089 
3,419,585 
2,347,790 
1,071,795 		 （　0.9768）
1,046,929 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     24,926,881 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.00 Ｓ3 177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   220 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向よりファミリータイプ２ＬＤＫ、専有面積５３．１㎡を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
59.00 
90.0 
53.10 
2,200 
116,820 		 1.0  116,820 
1.0  116,820 

 2～ 2		 住宅
59.00 
90.0 
53.10 
2,300 
122,130 		 1.0  122,130 
1.0  122,130 

 3～ 3		 住宅
59.00 
90.0 
53.10 
2,300 
122,130 		 1.0  122,130 
1.0  122,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.00 
90.0 
159.30 

361,080 		 361,080 
361,080 
⑨年額支払賃料        361,080 円　×　12ヶ月　＝　       4,332,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,332,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,973,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           361,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,144,674 円　　　　（　        41,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１１１賃
　　　　-9		 2,389  
(   2,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
2,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５１１３賃
　　　　-14		 2,424  
(   2,323) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,400 
c ５１１１賃
　　　　-1		 2,484  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,460 
江戸川 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,900 円  　　　　     38,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 129,989 円  　　　        4,332,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     38,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         725,089 円　（　　　　　　         7,324 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,347,790 円  
（　　　　　        23,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,144,674 円      
②総費用 725,089 円      
③純収益　①－② 3,419,585 円      
④建物等に帰属する純収益 2,347,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,071,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,046,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,926,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）