鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０１ -34	江戸川区		更地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	５１１０ -19	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
c	５１１２ -1	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	５１１８Ｒ -31	江戸川区		更地	（　）	不整形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
e	５１２０ -11	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、北3.3m、角地		１中専高度地区2種地区計画等 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 405,605	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	431,405	100 [ 108.8]	396,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 421,112	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	429,551	100 [ 113.3]	379,127		391,000
c	(　 ) 309,140	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	368,329	100 [ 95.0]	387,715		399,000
d	(　 ) 382,963	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	437,429	100 [ 108.1]	404,652		417,000
e	(　 ) 332,659	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	341,334	100 [ 87.9]	388,321		400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 401,000 円／㎡]

江戸川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,669,846	430,640	2,239,206	1,195,100	1,044,106	（　0.9753） 1,018,317	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	24,837,000 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	126 ㎡	6.7 m x 18.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 46.0 ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸（２ＤＫ）、平均専有面積５０㎡、外階段の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,950	97,500	1.0	97,500
							1.0	97,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,050	102,500	1.0	102,500
							1.0	102,500
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		200,000		200,000
								200,000

⑨年額支払賃料	200,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,400,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 408,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 233,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,574,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,669,846 円　　　　（　 21,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０２賃　　　　-7	2,240 ( 2,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１９賃　　　　-14	2,334 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,116
c	５１２０賃　　　　-6	2,095 ( 2,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	2,182

江戸川 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	55,500 円	18,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	84,240 円	2,808,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,200 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,640 円　（　　　　　　 3,418 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,195,100 円（　　　　　 9,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,669,846 円
②総費用	430,640 円
③純収益　①－②	2,239,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,195,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,044,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,018,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,837,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -17

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　保戸田　藤郎

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区南葛西５丁目８番４６｢南葛西５－８－１５｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:3	住宅Ｗ2	中小規模住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	東6m区道	水道、ガス、下水	葛西臨海公園 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路までの距離による容
積率緩和がある

街

路

基準方位北６ｍ区道

交通

施設

葛西臨海公園駅北東方

1.5km

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅街で人気の高い地域であり、需要は堅調で当分の間現状のまま推移するものと予測する。地
価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、物価上昇等もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 394,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東西線各駅及びＪＲ京葉線を最寄り駅とする江戸川区内の住宅地域である。特に、葛西駅、葛西臨海公園
駅を最寄りとする地域は代替性が高い。需要者は区内の一次取得者層であるが、特に都心に通勤する個人が多い。駅か
らの利便性は劣るものの周辺には公園も多く、その環境や利便性から人気の地域であり需要は堅調である。市場の中心
価格帯は新築戸建住宅で４，０００万円台後半であるが、強気の価格設定の高価格帯の物件も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、葛西駅及び葛西臨海公園駅を最寄駅とする取引事例に基づき試算されており実証的な価格である。また、
収益価格も適切な収支前提に基づき試算されている。周辺地域では自用目的の取引が多く、収益性よりも居住環境、支
払い能力を重視した価格形成がなされる傾向にある。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[104.0]

100
[101.9]

[103.0]
100

391,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    378,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は物価上昇や供給面での制約等に留意す
る必要があるものの、緩やかに持ち直してい
る。直近の区内人口は微減傾向である。

人気の葛西エリアの住宅地であり需要は堅調
であり、地域要因に格別の変動要因は見受け
られない。

代替・競争関係にある他の不動産との優劣、
競争力の程度は、普通程度である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０１ -33	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
b	５１２０ -11	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、北3.3m、角地		１中専高度地区2種地区計画等 (80,150)
c	５１１２ -3	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西4.5m、角地		１住居高度地区3種 (80,240)
d	５１１８Ｒ -31	江戸川区		更地	（　）	不整形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,884	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	356,624	100 [ 103.0]	346,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 332,659	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	341,334	100 [ 91.9]	371,419		383,000
c	(　 ) 447,353	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	423,786	100 [ 99.0]	428,067		441,000
d	(　 ) 382,963	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	437,429	100 [ 106.1]	412,280		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 394,000 円／㎡]

江戸川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,870,720	443,290	2,427,430	1,272,620	1,154,810	（　0.9753） 1,126,286	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	27,470,390 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	126 ㎡	6.7 m x 18.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 46.0 ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約５０㎡、各階１戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,150	107,500	1.0	107,500
							1.0	107,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,200	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		217,500		217,500
								217,500

⑨年額支払賃料	217,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,610,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,610,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 408,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 250,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,767,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,870,720 円　　　　（　 22,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２０賃　　　　-6	2,095 ( 2,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１２０賃　　　　-3	2,389 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,413
c	５１２０賃　　　　-9	2,700 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,573

江戸川 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,100 円	19,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,540 円	3,018,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,850 円	19,700,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 443,290 円　（　　　　　　 3,518 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,272,620 円（　　　　　 10,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,870,720 円
②総費用	443,290 円
③純収益　①－②	2,427,430 円
④建物等に帰属する純収益	1,272,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,154,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,126,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,470,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）