鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０２ -16	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		１住居高度2種最高16m (70,160)
b	５１０２Ｒ -51	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	５１０９ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m区道、中間画地		２中専高度2種最高16m (70,180)
d	５１２１ -22	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.7m区道、東4.5m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
e	５１０３ -4	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,796	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	300,206	100 [ 110.7]	271,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 272,913	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	291,391	100 [ 99.8]	291,975		298,000
c	(　 ) 315,536	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,371	100 [ 108.9]	297,861		304,000
d	(　 ) 317,483	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	309,538	100 [ 106.8]	289,830		296,000
e	(　 ) 264,901	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,257	100 [ 98.0]	291,079		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

江戸川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,649,426	461,360	2,188,066	1,573,730	614,336	（　0.9749） 598,916	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,259,905 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	95 ㎡	7.3 m x 13.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、ファミリータイプを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	2,000	108,000	0.0	0
							1.0	108,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,050	123,000	0.0	0
							1.0	123,000
～

～

～

計		120.00	95.0	114.00		231,000		0
								231,000

⑨年額支払賃料	231,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,772,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,772,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,541,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,649,426 円　　　　（　 27,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-25	2,113 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,137 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１４賃　　　　-13	2,282 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,022
c	５１１４賃　　　　-15	2,099 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,120

江戸川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,160 円	2,772,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,360 円　（　　　　　　 4,856 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,573,730 円（　　　　　 16,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,649,426 円
②総費用	461,360 円
③純収益　①－②	2,188,066 円
④建物等に帰属する純収益	1,573,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	614,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	598,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,259,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -11

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区北篠崎２丁目２２７番３｢北篠崎２－８－１２｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域	東9m区道	水道、ガス、下水	篠崎 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。

街

路

基準方位北９ｍ区道

交通

施設

篠崎駅北西方

1.6km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は見えていな
いものの、住宅市場は比較的堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、都営新宿線もしくはＪＲ中央・総武緩行線沿線を中心とした江戸川区等の住宅地域と把握される
。需要者は地縁的選好を有する地元在住者の外、都心への通勤層も認められる。最寄駅との距離はあるものの、周辺に
は公園、野球場、畑地等が広がり、閑静な住環境を有している。路線バスの利用も可能なことから、住宅需要は比較的
堅調で、市場における中心価格帯は土地で２０百万円程度、新築戸建の場合は４０百万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には畑や空地等の供給予備地が残るため、ミニ開発による住宅分譲が比較的多い。したがって、市場での取引は
自己使用目的が大半で、主たる需要者は自己の居住を目的とする個人である。調整にあたっては、こうした地域性を踏
まえ、篠崎駅勢圏の類似地域から得られた取引事例に基づき試算され、現下の市場性を反映している比準価格を標準と
して、収益価格を参考に、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 294,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[101.0]

100
[108.6]

[102.0]
100

283,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾
向で推移している。不動産市場においては、
令和４年取引件数はやや低調であるが、価格
は比較的堅調。

建売分譲が散見される外、地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１８ -28	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	５１０７ -27	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	５１２１ -21	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
d	５１１８ -26	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北西5m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,992	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,722	100 [ 98.0]	262,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 271,134	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	277,995	100 [ 96.0]	289,578		295,000
c	(　 ) 267,037	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	298,177	100 [ 98.0]	304,262		310,000
d	(　 ) 258,364	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	303,781	100 [ 105.0]	289,315		295,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

江戸川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,500,095	437,273	2,062,822	1,436,600	626,222	（　0.9749） 610,504	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,535,810 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	95 ㎡	7.3 m x 13.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、ファミリータイプを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	1,870	100,980	0.0	0
							1.0	100,980
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,950	117,000	0.0	0
							1.0	117,000
～

～

～

計		120.00	95.0	114.00		217,980		0
								217,980

⑨年額支払賃料	217,980 円　×　12ヶ月　＝　 2,615,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,615,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,398,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,980 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,500,095 円　　　　（　 26,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１４賃　　　　-13	2,282 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,032 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１４賃　　　　-15	2,099 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,099
c	５１１１賃　　　　-4	2,027 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,930

江戸川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,473 円	2,615,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 437,273 円　（　　　　　　 4,603 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,436,600 円（　　　　　 15,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,500,095 円
②総費用	437,273 円
③純収益　①－②	2,062,822 円
④建物等に帰属する純収益	1,436,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	626,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	610,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,535,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）