鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０３ -6	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
b	５１２１ -6	江戸川区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
c	５１２１ -19	江戸川区		更地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (70,150)
d	５１１５ -24	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e	５１１４ -1	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 455,670	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	446,031	100 [ 112.1]	397,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 441,218	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	434,854	100 [ 100.0]	434,854		439,000
c	(　 ) 423,163	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	420,259	100 [ 104.0]	404,095		408,000
d	(　 ) 364,594	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	381,200	100 [ 90.3]	422,148		426,000
e	(　 ) 389,657	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	396,601	100 [ 92.2]	430,153		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 419,000 円／㎡]

江戸川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,025,412	517,786	2,507,626	1,679,620	828,006	（　0.9541） 790,001	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,809,548 円　　　　（　 281,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.86	ＲＣ3	107.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	180 ％	67 ㎡	10.6 m x 6.3 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも平均専有面積３６㎡程度の小世帯向き共同住宅（全３戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.86	100.0	35.86	2,400	86,064	1.0	86,064
							1.0	86,064
2～ 2	住宅	35.86	100.0	35.86	2,450	87,857	1.0	87,857
							1.0	87,857
3～ 3	住宅	35.86	100.0	35.86	2,500	89,650	1.0	89,650
							1.0	89,650
～

～

計		107.58	100.0	107.58		263,571		263,571
								263,571

⑨年額支払賃料	263,571 円　×　12ヶ月　＝　 3,162,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,162,852 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 262,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,900,335 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,571 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,571 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,025,412 円　　　　（　 45,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１７賃　　　　-13	2,608 ( 2,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０３賃　　　　-22	2,336 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,461
c	５１０３賃　　　　-23	2,352 ( 2,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,479

江戸川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,200 円	27,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	94,886 円	3,162,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,900 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 517,786 円　（　　　　　　 7,728 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 107.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,679,620 円（　　　　　 25,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,025,412 円
②総費用	517,786 円
③純収益　①－②	2,507,626 円
④建物等に帰属する純収益	1,679,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	828,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	790,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,809,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江戸川 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -2

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区瑞江１丁目１５３番３｢瑞江１－５３－３｣				②地積　(㎡)	67 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,180)
	1.5:1	住宅Ｗ3	小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	北西4.5m区道	水道、ガス、下水	瑞江 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　　
４．５ｍ区道

交通

施設

瑞江駅北西方

700m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理が完了し居住環境が向上した戸建中心の住宅地域で、当面現状を維持して推移すると予測する。地価水
準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都営新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は、自己使用目的の個人や地元不動産開発業者等。区画整理
が完了し居住環境が向上し、都心への交通接近条件も良好な住宅地域で、近年、底堅い需要が見られた。新型コロナ未
収束ながら、小規模で総額で見ても幅広い需要層が購入し易い水準で、引き続き地価は上昇傾向にある。市場での需要
の中心価格帯は、土地は２５００～３０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあるが、最有効使用の建物を想定し、無理のない賃料設定等で、
収益価格を求めることができ、相応の信頼性が認められる。ただし、周辺地域では、自己居住目的の取引が大半であり
居住の快適性・利便性等を重視して価格形成される住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[104.0]

100
[ 86.7]

[101.0]
100

412,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    396,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先
行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下
にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地
地価は上昇傾向。

地域要因に変動はない。区画整理が完了し居
住環境が向上した利便性の高い住宅地域で、
新型コロナ未収束ながら需要堅調で、地価は
上昇傾向である。

地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標
準的である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０３ -6	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
b	５１０３ -1	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北6m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
c	５１２１ -6	江戸川区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
d	５１１８ -24	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 455,670	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	446,031	100 [ 107.0]	416,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 392,217	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	350,733	100 [ 84.9]	413,113		417,000
c	(　 ) 441,218	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	434,854	100 [ 100.0]	434,854		439,000
d	(　 ) 386,774	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	390,603	100 [ 94.0]	415,535		420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

江戸川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,840,183	486,276	2,353,907	1,563,150	790,757	（　0.9541） 754,461	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	17,963,357 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.86	ＲＣ3	107.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	180 ％	67 ㎡	10.6 m x 6.3 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア１ＬＤＫ、平均専有面積約３６㎡を１戸、計３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.86	100.0	35.86	2,250	80,685	1.0	80,685
							1.0	80,685
2～ 2	住宅	35.86	100.0	35.86	2,300	82,478	1.0	82,478
							1.0	82,478
3～ 3	住宅	35.86	100.0	35.86	2,350	84,271	1.0	84,271
							1.0	84,271
～

～

計		107.58	100.0	107.58		247,434		247,434
								247,434

⑨年額支払賃料	247,434 円　×　12ヶ月　＝　 2,969,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,969,208 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,722,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,434 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,434 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,840,183 円　　　　（　 42,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１７賃　　　　-13	2,608 ( 2,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０３賃　　　　-22	2,336 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.5]	2,326
c	５１０３賃　　　　-23	2,352 ( 2,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,330

江戸川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	25,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,076 円	2,969,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 486,276 円　（　　　　　　 7,258 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 107.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,563,150 円（　　　　　 23,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,840,183 円
②総費用	486,276 円
③純収益　①－②	2,353,907 円
④建物等に帰属する純収益	1,563,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	790,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	754,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,963,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）