鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０８Ｒ -32	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、南西8m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)
b	５１０９ -5	葛飾区		建付地	（　）	不整形	北16m都道、南6.6m、二方路		１住居高度3種最低7m (70,235)
c	５１０９ -11	葛飾区		建付地	（　）	長方形	西10m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	５１１１ -9	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北西3.7m、二方路		準工高度地区最低7m 特別用途地区 (80,400)
e	５１２１Ｒ -32	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 438,243	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	453,879	100 [ 99.9]	454,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 389,630	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	413,111	100 [ 89.9]	459,523		460,000
c	(　 ) 271,796	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,232	100 [ 83.9]	330,431		330,000
d	(　 ) 303,868	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,376	100 [ 90.9]	343,648		344,000
e	(　 ) 412,371	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	437,028	100 [ 97.5]	448,234		448,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 401,000 円／㎡]

葛飾 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,904,699	3,837,960	16,066,739	13,429,200	2,637,539	（　0.9486） 2,501,969	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	61,023,634 円　　　　（　 337,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	134.00	ＲＣ8	886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	10.0 m x 18.2 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～８Ｆ共同住宅（平均専用面積４８㎡、２ＤＫタイプを想定）

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物の平均的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.80	43.7	48.40	2,600	125,840	6.0	755,040
							0.0	0
2～ 4	居宅	110.80	87.1	96.50	2,300	221,950	2.0	443,900
							1.0	221,950
5～ 6	居宅	110.80	87.1	96.50	2,400	231,600	2.0	463,200
							1.0	231,600
7～ 8	居宅	110.80	87.1	96.50	2,500	241,250	2.0	482,500
							1.0	241,250
～

計		886.40	81.7	723.90		1,737,390		3,978,140
								1,611,550

⑨年額支払賃料	1,737,390 円　×　12ヶ月　＝　 20,848,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 723.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,848,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,730,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,118,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,978,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,611,550 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 749,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,904,699 円　　　　（　 109,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０６賃　　　　-11	2,557 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	2,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０６賃　　　　-12	2,231 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	2,325
c	５１０３賃　　　　-19	2,392 ( 2,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	2,679

葛飾 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	228,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	625,460 円	20,848,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,938,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,837,960 円　（　　　　　　 21,204 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,429,200 円（　　　　　 74,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,904,699 円
②総費用	3,837,960 円
③純収益　①－②	16,066,739 円
④建物等に帰属する純収益	13,429,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,637,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,501,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,023,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-15

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

70,200,000 円

１㎡当たりの価格

388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区堀切２丁目６８番２０｢堀切２－６６－１８｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ7	共同住宅、低層店舗等が見られる路線商業地域	北東18m都道	水道、ガス、下水	堀切菖蒲園 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

堀切二丁目周辺及び四丁目地
区防災街区整備地区計画区域

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

堀切菖蒲園駅南東方

660m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅、低層店舗等が混在する路線商業地域であり、徐々に土地の高度利用が進むものと思料する。　　
不動産市場における新型コロナウイルスの影響は限定的で、地価水準は今後も強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、都内城東地区を中心とした商業地域と把握される。需要者は、地縁的選好を有する地元事業者や
個人の外、投資目的で収益用不動産を求める事業法人、不動産業者、投資家等が中心とみられる。街路条件がよく土地
の高度利用が可能で、最寄駅からも徒歩圏内のため、共同住宅等収益物件用地としての需要は根強い。市場での取引総
額は、画地条件により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、葛飾区内の比較的街路条件のよい商業地の取引事例に基づき試算し、収益価格については、対象
標準地上に最有効使用の店舗付共同住宅を想定のうえ試算を行った。調整にあたっては、現下の市場性を反映した比準
価格と、収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地の価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 382,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

385,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年をピークに減少していた葛飾区の人
口は直近微増に転じている。不動産市場にお
いては、取引件数は低水準ながら、価格はや
や上昇傾向。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１３Ｒ -32	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	５１１７ -6	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等 (96,377)
c	５１０８ -27	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、南東3m、東1.4m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
d	５１１６Ｒ -29	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,532	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	469,828	100 [ 106.7]	440,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 327,025	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,930	100 [ 87.3]	380,218		380,000
c	(　 ) 393,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	405,142	100 [ 99.9]	405,548		406,000
d	(　 ) 386,190	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	397,776	100 [ 97.6]	407,557		408,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 409,000 円／㎡]

葛飾 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,518,602	3,784,296	15,734,306	13,305,600	2,428,706	（　0.9475） 2,301,199	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	56,126,805 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.80	ＲＣ8	886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	10.0 m x 18.2 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～８Ｆ共同住宅（２ＤＫ、４８．４０㎡、１フロア各２戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.80	43.7	48.40	2,500	121,000	6.0	726,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.80	87.1	96.50	2,300	221,950	2.0	443,900
							1.0	221,950
5～ 6	住宅	110.80	87.1	96.50	2,350	226,775	2.0	453,550
							1.0	226,775
7～ 8	住宅	110.80	87.1	96.50	2,400	231,600	2.0	463,200
							1.0	231,600
～

計		886.40	81.7	723.90		1,703,600		3,891,200
								1,582,600

⑨年額支払賃料	1,703,600 円　×　12ヶ月　＝　 20,443,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 723.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,443,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,696,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,746,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,891,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,582,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 736,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,518,602 円　　　　（　 107,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１５賃　　　　-12	2,463 ( 2,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１５賃　　　　-15	2,370 ( 2,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,495
c	５１１５賃　　　　-11	2,242 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,314

葛飾 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	672,000 円	224,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	613,296 円	20,443,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,784,296 円　（　　　　　　 20,908 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,305,600 円（　　　　　 73,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,518,602 円
②総費用	3,784,296 円
③純収益　①－②	15,734,306 円
④建物等に帰属する純収益	13,305,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,428,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,301,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,126,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）