鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１２ -8	江戸川区		建付地	（　）	台形	東40m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	５１０７ -16	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	５１０８ -13	葛飾区		更地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
d	５１１７Ｒ -28	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、南5m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	５１０８Ｒ -32	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、南西8m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,513	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	626,795	100 [ 102.0]	614,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	615,000
b	(　 ) 553,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	573,644	100 [ 80.2]	715,267		715,000
c	(　 ) 557,554	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,166	100 [ 77.1]	743,406		743,000
d	(　 ) 423,830	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	414,950	100 [ 66.3]	625,867		626,000
e	(　 ) 438,243	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	453,879	100 [ 64.4]	704,781		705,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

葛飾 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,243,938	12,580,716	53,663,222	43,055,900	10,607,322	（　0.9373） 9,942,243	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	248,556,075 円　　　　（　 501,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	234.65	ＲＣ15	2,772.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	496 ㎡	20.3 m x 22.9 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１１階を平均専有面積約５６㎡、１２～１４階を約８３㎡の共同住宅、１５階を１１１㎡、駐車場６台と想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	35.8	80.80	3,500	282,800	6.0	1,696,800
							2.0	565,600
2～ 5	住宅	185.90	89.6	166.65	2,350	391,628	1.0	391,628
							1.0	391,628
6～12	住宅	185.90	89.6	166.65	2,400	399,960	1.0	399,960
							1.0	399,960
13～14	住宅	185.90	89.6	166.65	2,250	374,963	1.0	374,963
							1.0	374,963
15～15	住宅	130.35	85.2	111.10	2,200	244,420	1.0	244,420
							1.0	244,420

計		2,772.95	85.0	2,358.35		5,643,378		7,057,378
								5,926,178

⑨年額支払賃料	5,643,378 円　×　12ヶ月　＝　 67,720,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,358.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,720,536 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,740,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,420,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,057,378 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,926,178 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,757,910 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,100 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,243,938 円　　　　（　 133,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０４賃　　　　-4	2,366 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０３賃　　　　-7	2,339 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,539
c	５１０４賃　　　　-3	2,142 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,253

葛飾 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,193,000 円	731,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,074,816 円	69,160,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 637,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,213,500 円	731,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	731,000 円	731,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	731,000 円	731,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,580,716 円　（　　　　　　 25,364 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	731,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,055,900 円（　　　　　 86,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,243,938 円
②総費用	12,580,716 円
③純収益　①－②	53,663,222 円
④建物等に帰属する純収益	43,055,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,607,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,942,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,556,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-14

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　綿引　信孝

TEL.

鑑定評価額

321,000,000 円

１㎡当たりの価格

648,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区亀有５丁目８６番１｢亀有５－４４－１１｣				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ13	マンションや営業所等が混在する商業地域	東25m都道、北側道	水道、ガス、下水	亀有 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状七号線沿道地区計画区域
内

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

亀有駅北東方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用共同住宅、営業所、事業所等が建ち並ぶ環七通り沿いの路線商業地域である。格別な変動要因は見られ
ず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 671,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 502,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区、江戸川区等を中心とした路線、普通商業地域である。中心となる需要者は、飲食店等自営中小
企業者、マンション開発業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。駅に近く道路沿いで利便性は高く、収
益性も良好で店舗、事務所需要、マンション立地需要等、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は、取引
件数が少なく、業種、業態、用途、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗併用共同住宅等の存する路線商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得
る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地
であるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 674,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[100.0]
100

648,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

葛飾区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の
影響から回復し、需要が増加し上昇傾向とな
っている。依然先行きは不透明。高齢化は、
やや進行。

駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの商業地域で
あり、地域要因に格別の変動要因は見られな
いものの、利便性は高く、収益性も良く需給
は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０６ -2	葛飾区		更地	（　）	不整形	北西7.3m区道、東7.3m、南7.3m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
b	５１０１ -2	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	５１１３ -15	葛飾区		更地	（　）	台形	南東11m都道、東11.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５１２０ -19	江戸川区		建付地	（　）	台形	東35m都道、南西4m、角地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,396)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 680,996	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	717,390	100 [ 102.8]	697,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	698,000
b	(　 ) 675,539	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,263	100 [ 103.9]	678,790		679,000
c	(　 ) 679,694	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	670,631	100 [ 101.0]	663,991		664,000
d	(　 ) 561,744	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	579,938	100 [ 90.5]	640,815		641,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -25.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 671,000 円／㎡]

葛飾 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,138,422	12,752,326	54,386,096	43,762,700	10,623,396	（　0.9373） 9,957,309	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	248,932,725 円　　　　（　 502,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	234.65	ＲＣ15	2,772.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	496 ㎡	20.3 m x 22.9 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１２階（３戸５５㎡程度）１３～１４階（２戸８３㎡程度）１５階（１戸１１０㎡程度）、駐車場６台を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.90	35.8	80.87	3,550	287,089	6.0	1,722,534
							1.0	287,089
2～ 4	住宅	185.90	89.6	166.57	2,400	399,768	1.0	399,768
							1.0	399,768
5～12	住宅	185.90	89.6	166.57	2,440	406,431	1.0	406,431
							1.0	406,431
13～14	住宅	185.90	89.6	166.57	2,240	373,117	1.0	373,117
							1.0	373,117
15～15	住宅	130.35	85.2	111.06	2,240	248,774	1.0	248,774
							1.0	248,774

計		2,772.95	85.0	2,357.34		5,732,849		7,168,294
								5,732,849

⑨年額支払賃料	5,732,849 円　×　12ヶ月　＝　 68,794,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,357.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,794,188 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,829,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,404,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,168,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,732,849 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,667,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,138,422 円　　　　（　 135,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０６賃　　　　-20	2,274 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０４賃　　　　-1	2,491 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,595
c	５１０４賃　　　　-3	2,142 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,520

葛飾 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,229,000 円	743,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,107,026 円	70,234,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 614,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,315,500 円	743,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	743,000 円	743,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	743,000 円	743,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,752,326 円　（　　　　　　 25,710 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	743,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,762,700 円（　　　　　 88,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,138,422 円
②総費用	12,752,326 円
③純収益　①－②	54,386,096 円
④建物等に帰属する純収益	43,762,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,623,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,957,309 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,932,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502,000 円／㎡）