鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０８ -13	葛飾区		更地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
b	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	５１１８ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,378)
d	５１０９ -34	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.5m区道、北西6m、南西4m、三方路		商業 (100,500)
e	５１０１ -2	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,554	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,166	100 [ 81.6]	702,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 85.8]	654,795		655,000
c	(　 ) 558,529	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	571,934	100 [ 80.8]	707,839		708,000
d	(　 ) 683,265	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	655,934	100 [ 93.5]	701,534		702,000
e	(　 ) 675,539	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,263	100 [ 89.4]	788,885		789,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,542,461	2,130,416	8,412,045	5,884,200	2,527,845	（　0.9556） 2,415,609	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	60,390,225 円　　　　（　 575,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	89.10	Ｓ4	335.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.3 m x 14.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階をフロア貸し事務所、３・４階を平均専有面積約３１㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	58.2	51.90	6,000	311,400	6.0	1,868,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.10	81.1	72.30	3,500	253,050	2.0	506,100
							0.0	0
3～ 3	住宅	81.84	79.5	65.04	3,000	195,120	1.0	195,120
							1.0	195,120
4～ 4	住宅	75.90	77.9	59.10	3,050	180,255	1.0	180,255
							1.0	180,255
～

計		335.94	73.9	248.34		939,825		2,749,875
								375,375

⑨年額支払賃料	939,825 円　×　12ヶ月　＝　 11,277,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,277,900 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 936,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,341,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,749,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,375 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,691 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,542,461 円　　　　（　 100,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０５賃　　　　-4	4,262 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	3,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,506 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０５賃　　　　-8	3,714 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,407
c	５１０５賃　　　　-9	3,523 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,559

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,600 円	93,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	451,116 円	11,277,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 325,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,900 円	93,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,130,416 円　（　　　　　　 20,290 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 335.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,884,200 円（　　　　　 56,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,542,461 円
②総費用	2,130,416 円
③純収益　①－②	8,412,045 円
④建物等に帰属する純収益	5,884,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,527,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,415,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,390,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 575,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
葛飾 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-13

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　荒川　真司

TEL.

鑑定評価額

70,500,000 円

１㎡当たりの価格

671,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区西新小岩１丁目７４９番３｢西新小岩１－７－１｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	新小岩 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 98 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路までの距離による容
積率の緩和がある。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北西方

190m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

新小岩駅周辺の商業地域で、駅周辺の整備が進められており、利便性や快適性の向上が期待されている地域であ
る。地価水準は、当面は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 553,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区・江戸川区内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する個人事業者や法
人、賃貸目的もしくは投資目的の不動産業者である。ウィズコロナの下、通常の経済活動に戻りつつあるなかで、店舗
、事務所需要が回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、土地の単価で１㎡当たり５０万円から１００万
円程度で、取引価格は、取引目的等の個別性を反映し、幅広い価格帯を形成している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、葛飾区・江戸川区内の商業地の信頼性のある取引事例から試算しており、市場の実勢を反映している。ま
た、需要者には自己使用目的の事業者だけではなく、賃貸もしくは投資目的の事業者も考えられるため、収益価格は比
準価格に比較的近似した価格が試算された。従って、市場性を反映した比準価格と収益性に基づく収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 673,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

667,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    637,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

葛飾区の人口は微増傾向に転じている。ウィ
ズコロナの下で、経済活動の正常化に伴い、
商業地の不動産需要は回復してきている。

新小岩駅及びその周辺の整備が進み、繁華性
・利便性の向上が期待されており、地価は上
昇傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０３ -28	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m区道、南4m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,300)
b	５１０８ -13	葛飾区		更地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
c	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	５１０１ -3	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 573,413	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	576,753	100 [ 77.4]	745,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	745,000
b	(　 ) 557,554	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,166	100 [ 86.4]	663,387		663,000
c	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 90.8]	618,738		619,000
d	(　 ) 485,167	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	497,296	100 [ 71.8]	692,613		693,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,475,109	2,114,639	8,360,470	5,928,300	2,432,170	（　0.9556） 2,324,182	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	58,104,550 円　　　　（　 553,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	89.10	Ｓ4	335.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.4 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階はフロア貸事務所、３・４階はコンパクトタイプ、平均専有面積３０㎡程度を想定。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

建物の構造、用途等を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	58.2	51.90	5,800	301,020	6.0	1,806,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.10	81.1	72.30	3,600	260,280	3.0	780,840
							0.0	0
3～ 3	住宅	81.84	79.5	65.04	3,000	195,120	1.0	195,120
							1.0	195,120
4～ 4	住宅	75.90	77.9	59.10	3,000	177,300	1.0	177,300
							1.0	177,300
～

計		335.94	73.9	248.34		933,720		2,959,380
								372,420

⑨年額支払賃料	933,720 円　×　12ヶ月　＝　 11,204,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,204,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 929,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,274,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,959,380 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 372,420 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,475,109 円　　　　（　 99,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０５賃　　　　-6	3,450 ( 3,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,609 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０５賃　　　　-9	3,523 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,595
c	５１０５賃　　　　-3	4,295 ( 4,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	4,150

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	470,500 円	94,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	336,139 円	11,204,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 320,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 799,800 円	94,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,114,639 円　（　　　　　　 20,139 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,100,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 335.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,928,300 円（　　　　　 56,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,475,109 円
②総費用	2,114,639 円
③純収益　①－②	8,360,470 円
④建物等に帰属する純収益	5,928,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,432,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,324,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,104,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 553,000 円／㎡）