別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
葛飾 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-11 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 486,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区堀切４丁目３７８番１
｢堀切４－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東23m都道 水道、ガス、下水 堀切菖蒲園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 堀切二丁目周辺及び四丁目地
区防災街区整備地区計画区域
内		 街

路		 ２３ｍ都道 交通

施設		 堀切菖蒲園駅南西方

100m		 法令

規制		 商業

防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ都道沿いの駅前商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測される。新型コロナの影響
は未だ不透明であり、当面は収束の程度を伺いながら様子見の状態が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び隣接区内の商業地域で、特に京成線沿線の駅前商業地域の代替性が強い。主たる需要者は、
自用目的の個人事業者又は法人事業者であるが、まとまった規模の土地については投資や分譲目的の不動産業者等も考
えられる。駅前ではあるが、繁華性は高くはなく、需要・供給ともに少ない。
土地取引の価格帯は立地・規模等によって様々であり、１㎡当たり３０万円台～７０万円台と幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、葛飾区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方収益価格は、建物プ
ラン・賃料等の想定、建築費の変動等試算の過程で不確実性を含むが、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地については、収益
性から意思決定を行う需要者も想定される為、一定の規範性を有する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検証を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    674,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[146.6]		 [100.0]
100		 481,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は、収束の時期は不透明な
がら、外国人旅行者の増加、飲食店の通常営
業再開等追い風の状況もみられる。


堀切菖蒲園駅前の成熟した商業地域であり、
地域要因に特段の変動は見られない。



対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１１３Ｒ

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ５１１９

-23		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c ５１０１

-3		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ５１１９

-17		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ５１１４

-27		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.9m区道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
412,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
469,828 		 100
[  93.8]
500,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
450,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
455,860 		 100
[  95.1]
479,348 
479,000 
c (　           ) 
485,167  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
497,296 		 100
[  96.7]
514,267 
514,000 
d (　           ) 
474,392  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
500,312 		 100
[  98.6]
507,416 
507,000 
e (　           ) 
436,428  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
449,547 		 100
[  93.4]
481,314 
481,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



葛飾 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,456,308 
1,543,510 
5,912,798 
4,807,920 
1,104,878 		 （　0.9556）
1,055,821 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     26,395,525 円　　　　（　    394,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 42.20 Ｓ8F3B 325.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   67 ㎡      4.5 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗フロア貸し、２～８階を３４．５１㎡の住居（１ＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
29.91 
74.3 
22.22 
3,100 
68,882 		 6.0  413,292 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,350 
81,099 		 1.0  81,099 
1.0  81,099 

 5～ 7		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,450 
84,550 		 1.0  84,550 
1.0  84,550 

 8～ 8		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,500 
86,275 		 1.0  86,275 
1.0  86,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
325.31 
81.1 
263.79 

652,104 		 996,514 
583,222 
⑨年額支払賃料        652,104 円　×　12ヶ月　＝　       7,825,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     263.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,825,248 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       649,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,175,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           996,514 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          583,222 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         271,418 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,456,308 円　　　　（　       111,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１０３賃
　　　　-19		 2,392  
(   2,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
2,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５１１５賃
　　　　-12		 2,463  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,513 
c ５１１０賃
　　　　-11		 2,467  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,419 
葛飾 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,600 円  　　　　     80,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 313,010 円  　　　        7,825,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,400 円  　　　　     80,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,543,510 円　（　　　　　　        23,037 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     325.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,807,920 円  
（　　　　　        71,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,456,308 円      
②総費用 1,543,510 円      
③純収益　①－② 5,912,798 円      
④建物等に帰属する純収益 4,807,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,104,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,055,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,759 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,395,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     394,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
葛飾 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-11 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区堀切４丁目３７８番１
｢堀切４－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東23m都道 水道、ガス、下水 堀切菖蒲園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 堀切二丁目周辺及び四丁目地
区防災街区整備地区計画区域
内		 街

路		 ２３ｍ都道 交通

施設		 堀切菖蒲園駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。老朽化した建物が多いが立地条件が良好なため、潜在需要は認められる。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線堀切菖蒲園駅を中心に葛飾区及び周辺区等における駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者
は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等となる。土
地価格は、新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進む中、上昇となった。駅前商業地域の取引は少な
いが、売買の中心価格帯は、土地・建物一括で６，０００万円から１．５億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、堀切菖蒲園駅に近い都道沿いの商業地域に所在する。賃料水準の下方硬直性及び想定建物の規模、賃貸
有効面積等を反映し、収益価格は幾分低位に算定された。採用した取引事例は、葛飾区及び周辺区の商業地域等の事例
であり、価格牽連性が認められ、類似する地域特性を有する。本件においては、市場性を反映し実証的である比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    674,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[144.7]		 [100.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活
動の両立が進み、景気回復が期待される中、
葛飾区内の商業地価格は上昇傾向にある。


特記すべき変動要因は認められない。堀切菖
蒲園駅前の商業地域に所在し、社会経済活動
再開とともに土地価格は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１２１Ｒ

-32		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ５１０８Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西8m、角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
c ５１０８

-27		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m区道、
南東3m、
東1.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
d ５１０６

-8		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
412,371  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
437,028 		 100
[  87.5]
499,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
438,243  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
453,879 		 100
[  90.0]
504,310 
504,000 
c (　           ) 
393,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
405,142 		 100
[  79.5]
509,613 
510,000 
d (　           ) 
309,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
344,540 		 100
[  65.4]
526,820 
527,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    502,000 円／㎡]  



葛飾 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,659,109 
1,458,847 
6,200,262 
5,106,920 
1,093,342 		 （　0.9470）
1,035,395 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     25,884,875 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 42.20 Ｓ8 325.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   67 ㎡      4.5 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階から８階共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３４．５１㎡、７戸） ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
29.91 
74.3 
22.22 
3,200 
71,104 		 6.0  426,624 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,400 
82,824 		 1.0  82,824 
1.0  82,824 

 3～ 3		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,450 
84,550 		 1.0  84,550 
1.0  84,550 

 4～ 8		 住宅
42.20 
81.8 
34.51 
2,500 
86,275 		 1.0  86,275 
1.0  86,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
325.31 
81.1 
263.79 

669,853 		 1,025,373 
598,749 
⑨年額支払賃料        669,853 円　×　12ヶ月　＝　       8,038,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     263.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,038,236 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       667,174 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,371,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,025,373 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          598,749 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         278,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,659,109 円　　　　（　       114,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１１５賃
　　　　-11		 2,242  
(   2,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
2,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,548 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５１１５賃
　　　　-13		 2,481  
(   2,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]
2,591 
c ５１０７賃
　　　　-14		 2,440  
(   2,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,621 
葛飾 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,200 円  　　　　     85,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 241,147 円  　　　        8,038,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,900 円  　　　　     85,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,458,847 円　（　　　　　　        21,774 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9470    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     325.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,106,920 円  
（　　　　　        76,223 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,659,109 円      
②総費用 1,458,847 円      
③純収益　①－② 6,200,262 円      
④建物等に帰属する純収益 5,106,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,093,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,035,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,884,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）