鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１１ -9	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北西3.7m、二方路		準工高度地区最低7m 特別用途地区 (80,400)
b	５１１１Ｒ -33	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	西18.1m区道、北4m、角地		準工高度地区最低7m 特別用途地区 (80,400)
c	５１１７ -6	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等 (96,377)
d	５１１２Ｒ -35	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南東10m都道、北東7.5m、南西9m、三方路		準工高度地区2種特別用途地区 (74,174)
e	５１２１ -11	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,868	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,376	100 [ 107.1]	291,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 330,839	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	322,655	100 [ 104.0]	310,245		310,000
c	(　 ) 327,025	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,930	100 [ 108.3]	306,491		306,000
d	(　 ) 280,488	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	294,541	100 [ 84.8]	347,336		347,000
e	(　 ) 345,075	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	349,517	100 [ 89.4]	390,959		391,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

葛飾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,994,256	1,585,758	7,408,498	5,154,600	2,253,898	（　0.9637） 2,172,082	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	52,977,610 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.44	Ｓ3	424.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	253 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：共同住宅（各フロアとも２ＤＫ２戸、１ＤＫ１戸を想定）

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.42	71.8	101.52	2,300	233,496	6.0	1,400,976
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.42	100.0	141.42	1,950	275,769	1.0	275,769
							1.0	275,769
3～ 3	住宅	141.42	100.0	141.42	2,000	282,840	1.0	282,840
							1.0	282,840
～

～

計		424.26	90.6	384.36		792,105		1,959,585
								558,609

⑨年額支払賃料	792,105 円　×　12ヶ月　＝　 9,505,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,505,260 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 788,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,716,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,959,585 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 558,609 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 259,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,994,256 円　　　　（　 35,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-20	1,783 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０４賃　　　　-12	1,469 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484
c	５１０６賃　　　　-3	2,370 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,219

葛飾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,600 円	85,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	285,158 円	9,505,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 724,200 円	85,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,200 円	85,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,200 円	85,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,758 円　（　　　　　　 6,268 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 424.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,154,600 円（　　　　　 20,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,994,256 円
②総費用	1,585,758 円
③純収益　①－②	7,408,498 円
④建物等に帰属する純収益	5,154,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,253,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,172,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,977,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
葛飾 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-9

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　中野　敦生

TEL.

鑑定評価額

77,700,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区南水元４丁目２７番４｢南水元４－２７－１３｣				②地積　(㎡)	253 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1.2:1	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等の多い路線沿い近隣商業地域	東22m区道	水道、ガス、下水	金町 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

金町駅北西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及びその周辺区の近隣商業地域、商住混在地域である。近隣地域は、最寄駅から遠いため繁華性
は劣り、一般住宅等も混在している地域形成がなされている。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主、事
業法人等が考えらえる。価格水準は周辺の住宅地と価格牽連性を有し、安定的に推移している。市場での需要の中心価
格帯は、㎡当たり３０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

複数の取引事例から実証的な比準価格が得られたが、投資家サイドの理論的な収益価格は想定要素を多分に含みやや説
得力に欠ける。対象標準地の典型的な需要者は事業目的の個人・法人が中心であり、自己利用に基づいて価値判断を行
うものであることを鑑みると、周辺取引事例から比較の観点から導出された比準価格は規範性を有する。よって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 372,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[125.0]

[100.0]
100

307,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は直近では微増傾向にある。新型コ
ロナの影響は弱まりつつあり、不動産市況は
好調だが、物価動向や世界的な金融引締めに
注視を要する。

住宅用途も混在する路線商業地域として成熟
しており、地域要因に特段の変化は見られず
、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１１ -9	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北西3.7m、二方路		準工高度地区最低7m 特別用途地区 (80,400)
b	５１１２Ｒ -35	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南東10m都道、北東7.5m、南西9m、三方路		準工高度地区2種特別用途地区 (74,174)
c	５１２０ -24	葛飾区		底地	（　）	台形	北東18m都道、南5.5m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)
d	５１１７ -6	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等 (96,377)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,868	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,376	100 [ 105.0]	297,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 280,488	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	294,541	100 [ 83.1]	354,442		354,000
c	(　 91,241) 304,137	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	307,794	100 [ 107.1]	287,389		287,000
d	(　 ) 327,025	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,930	100 [ 113.1]	293,484		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

葛飾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,099,097	1,624,213	7,474,884	5,311,900	2,162,984	（　0.9637） 2,084,468	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	50,840,683 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.44	Ｓ3	424.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	253 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅（各階とも約５１㎡の２ＤＫ２戸、約４０㎡の１ＤＫ１戸、合計２ＤＫ４戸、１ＤＫ２戸を想定）

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.42	71.8	101.52	2,350	238,572	6.0	1,431,432
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.42	100.0	141.42	1,980	280,012	1.0	280,012
							1.0	280,012
3～ 3	住宅	141.42	100.0	141.42	2,000	282,840	1.0	282,840
							1.0	282,840
～

～

計		424.26	90.6	384.36		801,424		1,994,284
								562,852

⑨年額支払賃料	801,424 円　×　12ヶ月　＝　 9,617,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,617,088 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 798,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,818,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,994,284 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 562,852 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 261,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,099,097 円　　　　（　 35,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０６賃　　　　-3	2,370 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [103.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,065 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０４賃　　　　-8	1,865 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,942
c	５１０４賃　　　　-13	2,807 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [110.0]	2,328

葛飾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,400 円	87,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	288,513 円	9,617,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 746,300 円	87,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,624,213 円　（　　　　　　 6,420 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 424.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,311,900 円（　　　　　 20,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,099,097 円
②総費用	1,624,213 円
③純収益　①－②	7,474,884 円
④建物等に帰属する純収益	5,311,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,162,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,084,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,840,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）