鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１７ -6	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m区道、中間画地		商業地区計画等 (96,377)
b	５１０８ -27	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、南東3m、東1.4m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
c	５１２０Ｒ -27	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	５１１９ -17	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	北6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	５１１９ -16	葛飾区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,025	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,930	100 [ 62.8]	528,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	529,000
b	(　 ) 393,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	405,142	100 [ 74.3]	545,279		545,000
c	(　 ) 610,195	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	646,807	100 [ 115.0]	562,441		562,000
d	(　 ) 474,392	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	500,312	100 [ 91.7]	545,597		546,000
e	(　 127,273) 424,243	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	431,879	100 [ 77.2]	559,429		559,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,739,107	2,203,758	7,535,349	6,079,500	1,455,849	（　0.9556） 1,391,209	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	34,780,225 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,350	134,201	6.0	805,206
							1.0	134,201
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	3,100	137,206	3.0	411,618
							1.0	137,206
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,600	115,076	3.0	345,228
							1.0	115,076
～

～

計		336.28	90.9	305.62		846,787		2,942,964
								846,787

⑨年額支払賃料	846,787 円　×　12ヶ月　＝　 10,161,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,161,444 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,318,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,942,964 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 846,787 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 394,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,739,107 円　　　　（　 124,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０１賃　　　　-3	2,660 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	2,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,716 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０１賃　　　　-8	2,772 ( 2,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,776
c	５１０１賃　　　　-9	2,689 ( 2,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,638

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	482,500 円	96,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	406,458 円	10,161,444　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 820,200 円	96,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,500 円	96,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,500 円	96,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,758 円　（　　　　　　 28,253 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,500,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,079,500 円（　　　　　 77,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,739,107 円
②総費用	2,203,758 円
③純収益　①－②	7,535,349 円
④建物等に帰属する純収益	6,079,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,455,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,391,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,780,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-7

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

40,000,000 円

１㎡当たりの価格

513,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区高砂５丁目７８２番４外｢高砂５－３６－１１｣				②地積　(㎡)	78 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東11m都道	水道、ガス、下水	京成高砂 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ都道

交通

施設

京成高砂駅北東方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、格別の変動要因はなく今後とも現状維持と予測する。地価水
準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 529,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び周辺区の商業地域。需要者の中心は、葛飾区に地縁的選好性を有する個人や企業等である。
近年における市場での需給動向は、高砂駅前で人通りが多く、地域密着の店舗が多く商業繁華性があり、供給は限定的
で、コロナ禍にあっても、鉄道立体化とそれに伴う再開発への期待も相まって、駅前商業地、特に路面店の稀少性は高
く需要堅調、地価上昇傾向。市場での需要の中心価格帯は、㎡当たり、４０万円から６０万円程度までと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高い。収益価格は、収益性・投資採算性に基づく価格で、商業地
にあっては、重視すべき価格である。対象標準地の需要者は、収益性から意思決定を行う投資家と、自用目的での事業
者等多様である。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 674,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[137.5]

[100.0]
100

513,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    497,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先
行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下
にあり、不動産需要は堅調で、区内の商業地
地価は上昇傾向。

地域要因に変動はない。再開発準備組合設立
の予定もまだ先である。が、実需と再開発へ
の期待感等が相まって、地価は、上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０８ -18	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東11m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５１０８ -27	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、南東3m、東1.4m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
c	５１２１Ｒ -32	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	５１１６Ｒ -29	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,122	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	426,424	100 [ 82.0]	520,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 393,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	405,142	100 [ 74.3]	545,279		545,000
c	(　 ) 412,371	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	437,028	100 [ 80.8]	540,876		541,000
d	(　 ) 386,190	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	397,776	100 [ 74.9]	531,076		531,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 529,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,965,731	2,262,817	7,702,914	6,281,100	1,421,814	（　0.9556） 1,358,685	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,967,125 円　　　　（　 435,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～７階は事務所、いずれもフロア貸しを想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,400	136,204	6.0	817,224
							1.0	136,204
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	3,000	132,780	3.0	398,340
							1.0	132,780
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,700	119,502	3.0	358,506
							1.0	119,502
～

～

計		336.28	90.9	305.62		866,494		3,008,094
								866,494

⑨年額支払賃料	866,494 円　×　12ヶ月　＝　 10,397,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,397,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 863,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,534,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,008,094 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 866,494 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 403,247 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,965,731 円　　　　（　 127,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０８賃　　　　-5	2,310 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,821 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１０８賃　　　　-6	3,701 ( 3,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,525
c	５１０５賃　　　　-5	2,404 ( 2,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,482

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,500 円	99,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	415,917 円	10,397,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 847,400 円	99,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,700 円	99,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,700 円	99,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,262,817 円　（　　　　　　 29,010 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,700,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,281,100 円（　　　　　 80,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,965,731 円
②総費用	2,262,817 円
③純収益　①－②	7,702,914 円
④建物等に帰属する純収益	6,281,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,421,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,967,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,000 円／㎡）