鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	５１０３Ｒ -12	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	５１１１ -4	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m区道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,200)
d	５１１５ -45	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (88,294)
e	５１１８Ｒ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (86,320)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 139.2]	403,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 445,948	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,354	100 [ 112.5]	415,426		415,000
c	(　 ) 369,576	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,772	100 [ 88.8]	429,923		430,000
d	(　 ) 426,840	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	435,377	100 [ 95.0]	458,292		458,000
e	(　 ) 451,590	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,654	100 [ 131.1]	358,241		358,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

葛飾 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,808,961	1,669,992	8,138,969	5,336,100	2,802,869	（　0.9637） 2,701,125	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	65,881,098 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	121.51	Ｓ3	364.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	229 ㎡	10.8 m x 21.2 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：共同住宅（ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.51	100.0	121.51	2,550	309,851	4.0	1,239,404
							0.0	0
2～ 2	住宅	121.51	100.0	121.51	2,290	278,258	1.0	278,258
							1.0	278,258
3～ 3	住宅	121.51	100.0	121.51	2,290	278,258	1.0	278,258
							1.0	278,258
～

～

計		364.53	100.0	364.53		866,367		1,795,920
								556,516

⑨年額支払賃料	866,367 円　×　12ヶ月　＝　 10,396,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,396,404 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,533,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,795,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,516 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 258,990 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,808,961 円　　　　（　 42,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０６賃　　　　-10	2,567 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,393 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０６賃　　　　-11	2,557 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,416
c	５１０７賃　　　　-5	2,408 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,361

葛飾 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,600 円	88,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	311,892 円	10,396,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 749,700 円	88,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,669,992 円　（　　　　　　 7,293 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,200,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 364.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,336,100 円（　　　　　 23,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,808,961 円
②総費用	1,669,992 円
③純収益　①－②	8,138,969 円
④建物等に帰属する純収益	5,336,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,802,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,701,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,881,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-6

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

87,700,000 円

１㎡当たりの価格

383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東新小岩６丁目７９０番２｢東新小岩６－２－２｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (88,294)
	1:2	店舗ＲＣ2	中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	西7.2m区道	水道、ガス、下水	新小岩 890m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北方

890m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域内の商況はやや停滞気味であるが、当面は現状を維持するものと思料する。市場における新型コロナウイル
スの影響は限定的とみられ、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、葛飾区及び周辺区等の商業地域、商住混在地域と把握される。需要者は、地縁的選好を有する地
元事業者、在住者を中心に、他地域からの参入も認められる。新小岩駅から徒歩１０分強の立地のため、店舗需要より
は、むしろ共同住宅の需要が増加しているとみられる。こうした地域性を反映し、地価水準は背後の住宅地域に近いも
のの、市場での取引総額は画地条件により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は日用品小売店舗が建ち並ぶ従前からの商店街であるが、空き店舗や暫定利用の店舗に変化はみられない。比
準価格は、ＪＲ中央・総武緩行線沿線の近隣商業地域の取引事例に基づき試算を行い、収益価格については、対象標準
地上に最有効使用の店舗付共同住宅を想定して試算を行った。調整にあたっては、現下の市場性を反映した比準価格を
標準として、収益価格を比較衡量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年をピークに減少していた葛飾区の人
口は直近微増に転じている。不動産市場にお
いては、取引件数は低水準ながら、価格はや
や上昇傾向。

空き店舗の再開や転用はみられないものの近
隣型の商店街としての機能は維持しており、
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０１ -3	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５１０３Ｒ -12	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	５１１１ -4	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m区道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,200)
d	５１１８ -20	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m都道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 485,167	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	497,296	100 [ 111.1]	447,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 445,948	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,354	100 [ 118.9]	393,065		393,000
c	(　 ) 369,576	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,772	100 [ 88.8]	429,923		430,000
d	(　 ) 386,671	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	391,698	100 [ 122.5]	319,753		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

葛飾 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,836,854	1,713,567	8,123,287	5,451,050	2,672,237	（　0.9771） 2,611,043	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,683,976 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	121.51	Ｓ3	364.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	229 ㎡	10.8 m x 21.2 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～３Ｆ共同住宅（１Ｋ～２ＬＤＫ計６戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.51	100.0	121.51	2,550	309,851	4.0	1,239,404
							0.0	0
2～ 2	住宅	121.51	100.0	121.51	2,300	279,473	1.0	279,473
							1.0	279,473
3～ 3	住宅	121.51	100.0	121.51	2,300	279,473	1.0	279,473
							1.0	279,473
～

～

計		364.53	100.0	364.53		868,797		1,798,350
								558,946

⑨年額支払賃料	868,797 円　×　12ヶ月　＝　 10,425,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,425,564 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 865,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,560,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,798,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 558,946 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 260,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,836,854 円　　　　（　 42,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０６賃　　　　-11	2,557 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０７賃　　　　-5	2,408 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,548
c	５１０６賃　　　　-10	2,567 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,334

葛飾 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,300 円	90,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,767 円	10,425,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,800 円	90,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,713,567 円　（　　　　　　 7,483 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,100,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 364.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,451,050 円（　　　　　 23,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,836,854 円
②総費用	1,713,567 円
③純収益　①－②	8,123,287 円
④建物等に帰属する純収益	5,451,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,672,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,611,043 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,683,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）