鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０７ -16	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	５１０８ -13	葛飾区		更地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
c	５１１１Ｒ -45	足立区		更地	（　）	長方形	南14m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
d	５１０９Ｒ -41	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e	５１１１Ｒ -38	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m区道、中間画地		商業 (100,339)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 553,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	573,644	100 [ 71.7]	800,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	800,000
b	(　 ) 557,554	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,166	100 [ 69.8]	821,155		821,000
c	(　 ) 907,520	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	900,606	100 [ 110.2]	817,247		817,000
d	(　 ) 536,082	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,814	100 [ 70.5]	796,899		797,000
e	(　 ) 862,839	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	905,981	100 [ 96.0]	943,730		944,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 803,000 円／㎡]

葛飾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,359,981	2,395,742	7,964,239	5,896,800	2,067,439	（　0.9556） 1,975,645	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	49,391,125 円　　　　（　 555,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	71.28	Ｓ5	345.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所いずれもフロア貸しを想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.28	80.8	57.60	4,500	259,200	6.0	1,555,200
							0.0	0
2～ 4	事務所	71.28	80.8	57.60	3,050	175,680	2.0	351,360
							0.0	0
5～ 5	事務所	60.48	82.8	50.10	3,050	152,805	2.0	305,610
							0.0	0
～

～

計		345.60	81.2	280.50		939,045		2,914,890
								0

⑨年額支払賃料	939,045 円　×　12ヶ月　＝　 11,268,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,268,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 935,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,333,251 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,914,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,359,981 円　　　　（　 116,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０１賃　　　　-9	2,689 ( 2,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,055 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０１賃　　　　-16	2,855 ( 2,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,003
c	５１０１賃　　　　-17	3,276 ( 3,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	3,554

葛飾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,000 円	93,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	450,742 円	11,268,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 795,600 円	93,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,395,742 円　（　　　　　　 26,918 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,600,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 345.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,896,800 円（　　　　　 66,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,359,981 円
②総費用	2,395,742 円
③純収益　①－②	7,964,239 円
④建物等に帰属する純収益	5,896,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,067,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,975,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,391,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 555,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-3

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

747,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区小菅４丁目１１番６｢小菅４－１１－６｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所兼店舗ＲＣ4	小売店舗、事務所の建ち並ぶ駅前の商業地域	北7.3m区道	水道、ガス、下水	綾瀬 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ区道

交通

施設

綾瀬駅南方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

綾瀬駅高架脇に位置する商業地域で、当分現状のまま推移するものと予測する。不動産市場における新型コロナ
ウイルスの影響は限定的とみられ、価格面ではコロナ前の水準を越える傾向と思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 793,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、都内城東地区の比較的繁華性の高い商業地域と把握される。需要者は、地縁的選好を有する地元
事業者の外、より広域的に事業展開する事業法人、不動産業者、投資家等とみられる。地域内には、比較的小規模の画
地も多く店舗は概ね１階路面のみ、上階は事務所、各種教室等に利用されてきたが、近年は単身者向け共同住宅等への
建替えも見受けられる。事業用地の取引価格は画地条件により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、対面側の高架下に店舗の張付きがないため、繁華性は必ずしも高くないが、駅利用客を含め顧客通行量は
多く、立地の稀少性は高い。調整にあたっては、葛飾区内の比較的駅に近い商業地の取引事例に基づき試算した比準価
格と、対象標準地上に最有効使用の店舗付事務所ビルを想定して試算した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との
均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 674,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.3]

[100.0]
100

740,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    718,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年をピークに減少していた葛飾区の人
口は直近微増に転じている。不動産市場にお
いては、取引件数は低水準ながら、価格はや
や上昇傾向。

地区まちづくり計画が進行中の綾瀬駅北側（
足立区側）地区に対し、当該地域内に特段の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０１ -2	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	５１０７ -16	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	５１０６ -2	葛飾区		更地	（　）	不整形	北西7.3m区道、東7.3m、南7.3m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
d	５１２０Ｒ -27	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 675,539	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,263	100 [ 91.2]	773,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	773,000
b	(　 ) 553,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	573,644	100 [ 74.5]	769,992		770,000
c	(　 ) 680,996	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	717,390	100 [ 82.7]	867,461		867,000
d	(　 ) 610,195	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	646,807	100 [ 80.3]	805,488		805,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 793,000 円／㎡]

葛飾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,385,636	2,393,910	7,991,726	5,940,900	2,050,826	（　0.9556） 1,959,769	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,994,225 円　　　　（　 550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	71.28	ＲＣ5	345.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～５Ｆ事務所の各階フロア貸を想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.28	80.8	57.60	4,450	256,320	6.0	1,537,920
							1.0	256,320
2～ 4	事務所	71.28	80.8	57.60	2,900	167,040	3.0	501,120
							1.0	167,040
5～ 5	事務所	60.48	82.8	50.10	2,900	145,290	3.0	435,870
							1.0	145,290
～

～

計		345.60	81.2	280.50		902,730		3,477,150
								902,730

⑨年額支払賃料	902,730 円　×　12ヶ月　＝　 10,832,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,832,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 899,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,933,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,477,150 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,730 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 420,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,385,636 円　　　　（　 116,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０１賃　　　　-9	2,689 ( 2,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０１賃　　　　-16	2,855 ( 2,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,719
c	５１０１賃　　　　-19	2,654 ( 2,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,808

葛飾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,500 円	94,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	433,310 円	10,832,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,500 円	94,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,393,910 円　（　　　　　　 26,898 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,300,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 345.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,940,900 円（　　　　　 66,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,385,636 円
②総費用	2,393,910 円
③純収益　①－②	7,991,726 円
④建物等に帰属する純収益	5,940,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,050,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,959,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,994,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550,000 円／㎡）