別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
葛飾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　貴好   TEL.
鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
｢鎌倉４－３２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,240)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 京成小岩

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 京成小岩駅北方

400m		 法令

規制		 近商
(90,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な低層小売店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域で通称千代田通り商店街に位置する。繁華性はやや衰退し中
層マンション等への移行も認められ、今後とも用途的、地価水準とも一進一退を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葛飾区及び周辺区の近隣型の商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資
家等の需要もある。商圏は商店街から顧客が徒歩あるいは自転車で回れる範囲であり、極めて狭く限定的である。周辺
住民の高齢化等により商店街の衰退が顕著であり、地価は周辺住宅地の水準に近づきつつある。地価動向としては、周
辺住宅地の価格に追随して上昇しているものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は葛飾区及び江戸川区内の近隣商業地の取引事例を中心に試算されており、地域の実勢を反映している。収益
価格は比準価格より低位に試算されたが、主たる需要者は地元開発業者が中心であることから収益性よりも投資採算性
が重視されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断してこれ
を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 [100.0]
100		 309,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉
方面への流出も多く人口は停滞している。金
融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。


旧来型商店街で店舗数は年々減少傾向にあり
、専用住宅や共同住宅が増加している。地価
は住宅地の水準に収れんしつつある。


標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１１６Ｒ

-29		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ５１１７

-6		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(96,377)
c ５１０４

-26		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d ５１０９

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ５１１１

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
地区計画等
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
397,776 		 100
[ 124.7]
318,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
319,000 
b (　           ) 
327,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
331,930 		 100
[ 111.4]
297,962 
298,000 
c (　           ) 
284,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
286,034 		 100
[  98.3]
290,981 
291,000 
d (　           ) 
271,796  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
277,232 		 100
[  94.1]
294,614 
295,000 
e (　           ) 
369,576  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,772 		 100
[ 101.9]
374,654 
375,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



葛飾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,205,622 
1,047,889 
4,157,733 
3,298,680 
859,053 		 （　0.9579）
822,887 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,070,415 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.63 Ｓ5 201.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   240 ％   83 ㎡      7.1 m x   12.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階～５階は住宅で、合計５住戸を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 小規模な店舗併用住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.02 
76.6 
47.49 
2,700 
128,223 		 3.0  384,669 
1.0  128,223 

 2～ 2		 住宅
57.35 
93.1 
53.42 
2,600 
138,892 		 1.0  138,892 
1.0  138,892 

 3～ 5		 住宅
27.35 
85.6 
23.42 
2,650 
62,063 		 1.0  62,063 
1.0  62,063 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.42 
85.0 
171.17 

453,304 		 709,750 
453,304 
⑨年額支払賃料        453,304 円　×　12ヶ月　＝　       5,439,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     171.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,439,648 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       451,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,988,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           709,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          453,304 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         210,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,205,622 円　　　　（　        62,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１０６賃
　　　　-16		 2,980  
(   2,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,764 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１１４賃
　　　　-3		 2,482  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,559 
c ５１０２賃
　　　　-14		 2,983  
(   2,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,855 
葛飾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,500 円  　　　　     53,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,189 円  　　　        5,439,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      458,100 円  　　　　     53,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,047,889 円　（　　　　　　        12,625 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9579    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     201.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,298,680 円  
（　　　　　        39,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,205,622 円      
②総費用 1,047,889 円      
③純収益　①－② 4,157,733 円      
④建物等に帰属する純収益 3,298,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 859,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 822,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,070,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
葛飾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区鎌倉４丁目４９０番５
｢鎌倉４－３２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,240)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 京成小岩

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 幅員４ｍ区道が標準
的		 交通

施設		 京成本線京成小岩駅北
方
400m		 法令

規制		 近商
(90,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な低層小売り店舗等が建ち並ぶ近隣型商業地域で通称千代田通り商店街に位置する。繁華性はやや衰退し
中層マンション等への移行も認められ、今後とも用途的、地価水準とも一進一退を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葛飾区及び江戸川区内に存する駅徒歩圏内の商業地域及び近隣商業地域等であり、特に京成本線沿線
に存する地元商店街との代替性が高い。需要の中心は、店舗併用住宅を考える個人等であり、土地取引の中心価格は２
，０００万円台後半～３，０００万円台前半である。近年では商店街の繁華性が減少する一方で、駅からのアプローチ
が良好であるため共同住宅、戸建住宅の新築等も見られ、住宅地化が進行している。地価は微増で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性のある近隣商業地域の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。
一方、収益価格は当該地域においては賃貸需要も見込めるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事から低
位に試算された。近隣地域内では収益目的よりも自己利用の併用住宅や小規模店舗も多いため市場参加者の観点か
ら比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 [100.0]
100		 309,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は、収束の時期は不透明な
がら、外国人旅行者の増加、飲食店の通常営
業再開等追い風の状況もみられる。


駅からのアクセスが良い近隣商店街であるが
、繁華性はやや乏しく、マンション等への移
行も認められる。地価はおおむね横ばいで推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１１１

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m国道、
北西3.7m、
二方路
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(80,400)
b ５１０６

-8		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ５１１６

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m国道、
西6m、角地
準工

(80,400)
d ５１１７

-6		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(96,377)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,868  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,376 		 100
[ 106.5]
293,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
309,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
344,540 		 100
[ 106.1]
324,731 
325,000 
c (　           ) 
331,139  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
323,255 		 100
[ 105.3]
306,985 
307,000 
d (　           ) 
327,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
331,930 		 100
[ 108.0]
307,343 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



葛飾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,733,370 
960,897 
3,772,473 
2,936,640 
835,833 		 （　0.9579）
800,644 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,527,902 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.63 Ｓ5 201.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   240 ％   83 ㎡      7.1 m x   12.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建て、１階は店舗、２～５階は居宅の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.02 
76.6 
47.49 
2,700 
128,223 		 3.0  384,669 
1.0  128,223 

 2～ 2		 住宅
57.35 
93.1 
53.42 
2,449 
130,826 		 1.0  130,826 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
27.35 
85.6 
23.42 
2,350 
55,037 		 1.0  55,037 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.42 
85.0 
171.17 

424,160 		 680,606 
128,223 
⑨年額支払賃料        424,160 円　×　12ヶ月　＝　       5,089,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     171.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,089,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       422,463 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,667,457 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           680,606 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          128,223 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          59,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,733,370 円　　　　（　        57,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１１１賃
　　　　-12		 2,360  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,384 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,449 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１１４賃
　　　　-2		 2,469  
(   2,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,494 
c ５１１４賃
　　　　-3		 2,482  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,507 
葛飾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     45,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 203,597 円  　　　        5,089,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      387,600 円  　　　　     45,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,600 円  　　　　     45,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,600 円  　　　　     45,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         960,897 円　（　　　　　　        11,577 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9579    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     201.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,936,640 円  
（　　　　　        35,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,733,370 円      
②総費用 960,897 円      
③純収益　①－② 3,772,473 円      
④建物等に帰属する純収益 2,936,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 835,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 800,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,527,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）