別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
葛飾 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -23 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　牧野　治世子   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
｢新小岩３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,256)

1:1.5		 住宅兼事務所

Ｓ3		 住宅、共同住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 西6.4m区道 水道、ガス、下水 新小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．４ｍ
区道		 交通

施設		 新小岩駅南東方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,256)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は未だみられないが、住
宅需要は堅調、新規供給が限定的な地域性により、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、葛飾区及び江戸川区等の住宅地域で、特にＪＲ中央・総武緩行線沿線との代替性が高い。需要者
は、地縁を有する個人や地元事業者の外、他地域からの参入も認められる。近隣地域は新小岩駅から徒歩７、８分、利
便性が高いため、一般住宅・共同住宅の外、用途の多様性を有している。市場での価格帯は、新築建売の場合５０百万
円台が中心であるが、画地条件によっては高額の取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新小岩駅勢圏の住宅地域から得られた取引事例に基づき試算した。収益価格については、対象標準地上に小
規模ファミリー、及び単身者向け共同住宅を想定し試算を行った。市場では収益用不動産の取引が増加傾向にあるが、
調整にあたっては、需要が高い地域の特性に鑑み、現下の市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考
量、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 76.3]		 [102.0]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年をピークに減少していた葛飾区の人
口は直近微増に転じている。不動産市場にお
いては、取引件数は低水準ながら、価格はや
や上昇傾向。

新小岩駅南口地区の再開発事業も緒につき、
今後の利便性向上が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１１７

-24		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
b ５１０９

-6		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
c ５１０９

-2		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(73,160)
d ５１２１

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東10m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ５１１９

-3		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
377,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
402,769 		 100
[  96.9]
415,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
423,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,490 		 100
[  91.2]
478,607 
488,000 
c (　           ) 
417,661  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
416,865 		 100
[  94.1]
443,002 
452,000 
d (　           ) 
438,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
437,233 		 100
[ 100.9]
433,333 
442,000 
e (　           ) 
360,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,201 		 100
[  82.8]
451,934 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    461,000 円／㎡]  



葛飾 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,695,208 
800,155 
3,895,053 
2,588,970 
1,306,083 		 （　0.9760）
1,274,737 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,350,881 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.02 Ｓ3 158.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   256 ％   98 ㎡      7.9 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ（２ＤＫタイプ小規模家族向１戸）、２・３Ｆ（１ルームタイプ単身者向各２戸）を想定 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 内部共用廊下を除くため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.73 
97.8 
41.78 
2,500 
104,450 		 1.0  104,450 
1.0  104,450 

 2～ 2		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,650 
152,296 		 1.0  152,296 
1.0  152,296 

 3～ 3		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,650 
152,296 		 1.0  152,296 
1.0  152,296 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.77 
98.7 
156.72 

409,042 		 409,042 
409,042 
⑨年額支払賃料        409,042 円　×　12ヶ月　＝　       4,908,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,908,504 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       407,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,501,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          409,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,359 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,695,208 円　　　　（　        47,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１０７賃
　　　　-4		 2,497  
(   2,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１０６賃
　　　　-7		 2,922  
(   2,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,922 
c ５１０６賃
　　　　-8		 2,815  
(   2,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,760 
葛飾 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,700 円  　　　　     40,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 147,255 円  　　　        4,908,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,600 円  　　　　     40,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         800,155 円　（　　　　　　         8,165 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     158.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,588,970 円  
（　　　　　        26,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,695,208 円      
②総費用 800,155 円      
③純収益　①－② 3,895,053 円      
④建物等に帰属する純収益 2,588,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,306,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,274,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,008 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,350,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
葛飾 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -23 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中野　敦生   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
｢新小岩３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,256)

1:1.5		 住宅兼事務所

Ｓ3		 住宅、共同住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 西6.4m区道 水道、ガス、下水 新小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．４ｍ
区道		 交通

施設		 新小岩駅南東方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,256)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ総武線沿線を最寄り駅とする葛飾区、江戸川区内の住宅地域である。需要者の中心は自用の
住宅を求める個人を中心に、法人では中小不動産業者等も考えられる。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内にあり交通利便
性及び生活利便性に優れ、地価水準は底堅く推移している。市場での中心価格帯は、新築建売の場合５０００万円から
６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、典型的な需要者は都心近郊へ通勤する個人が中心であり、当該需要者は
自己居住目的に基づき、収益性よりも居住の快適性を重視し、取引市場の動向に着眼して意思決定を行う傾向が強い。
したがって、取引市場を反映した比準価格を重視し、不動産の収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 76.3]		 [102.0]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は直近では微増傾向にある。新型コ
ロナの影響は弱まりつつあり、住宅需要は堅
調であるが、物価動向や世界的な金融引締め
に注視を要する。

最寄駅から近く、住宅地として成熟しており
、地域要因に特段の変化は見られず、地価は
堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１０９

-6		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
b ５１１２

-22		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ５１０２

-15		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
d ５１２１

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東10m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
423,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,490 		 100
[  91.2]
478,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
488,000 
b (　           ) 
411,730  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
397,221 		 100
[  92.2]
430,825 
439,000 
c (　           ) 
434,920  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
434,920 		 100
[  94.1]
462,189 
471,000 
d (　           ) 
438,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
437,233 		 100
[  99.9]
437,671 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    461,000 円／㎡]  



葛飾 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,714,997 
808,876 
3,906,121 
2,626,950 
1,279,171 		 （　0.9760）
1,248,471 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,725,500 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.02 Ｓ3 158.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   256 ％   98 ㎡      7.9 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ２ＤＫタイプ１戸、２Ｆから３Ｆワンルームタイプ４戸、ワンルームタイプ平均専有面積２８．７４㎡ ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 内部共用廊下を除くため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.73 
97.8 
41.78 
2,500 
104,450 		 1.0  104,450 
1.0  104,450 

 2～ 2		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,650 
152,296 		 1.0  152,296 
1.0  152,296 

 3～ 3		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,680 
154,020 		 1.0  154,020 
1.0  154,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.77 
98.7 
156.72 

410,766 		 410,766 
410,766 
⑨年額支払賃料        410,766 円　×　12ヶ月　＝　       4,929,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,929,192 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,520,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           410,766 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,767 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,766 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         191,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,714,997 円　　　　（　        48,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１０７賃
　　　　-2		 2,818  
(   2,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,709 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１１２賃
　　　　-3		 2,566  
(   2,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,812 
c ５１１２賃
　　　　-13		 2,875  
(   2,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,092 
葛飾 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 147,876 円  　　　        4,929,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,700 円  　　　　     41,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         808,876 円　（　　　　　　         8,254 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     158.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,626,950 円  
（　　　　　        26,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,714,997 円      
②総費用 808,876 円      
③純収益　①－② 3,906,121 円      
④建物等に帰属する純収益 2,626,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,279,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,248,471 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,725,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）