鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０４ -12	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	５１０６Ｒ -31	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東9.6m区道、中間画地		２低専高度地区1種 (60,150)
c	５１１５ -3	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、東4.1m、角地		２低専高度地区1種 (70,150)
d	５１０１ -1	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m区道、東4.5m、角地		２低専高度地区1種 (70,150)
e	５１０６Ｒ -32	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	南5m区道、中間画地		２低専高度地区1種 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,542	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	205,906	100 [ 88.2]	233,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 187,589	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	202,991	100 [ 84.1]	241,369		241,000
c	(　 ) 233,162	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	220,448	100 [ 104.0]	211,969		212,000
d	(　 ) 341,262	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	328,015	100 [ 121.0]	271,087		271,000
e	(　 ) 139,387	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.6]	165,462	100 [ 80.0]	206,828		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

葛飾 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,408,079	558,560	2,849,519	1,810,380	1,039,139	（　0.9760） 1,014,200	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,147,619 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｓ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	9.0 m x 16.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,780	89,000	1.0	89,000
							1.0	89,000
2～ 3	住宅	50.00	100.0	50.00	1,870	93,500	1.0	93,500
							1.0	93,500
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		276,000		276,000
								276,000

⑨年額支払賃料	276,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,312,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 274,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,277,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,444 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,408,079 円　　　　（　 23,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-20	1,783 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,948 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０４賃　　　　-8	1,865 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,923
c	５１０４賃　　　　-12	1,469 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,120

葛飾 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	106,560 円	3,552,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,560 円　（　　　　　　 3,774 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,810,380 円（　　　　　 12,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,408,079 円
②総費用	558,560 円
③純収益　①－②	2,849,519 円
④建物等に帰属する純収益	1,810,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,039,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,014,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,147,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
葛飾 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -19

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

34,500,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区水元３丁目１０番４８｢水元３－１０－１３｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域	北8m区道	水道、ガス、下水	金町 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
８ｍ区道

交通

施設

金町駅北西方

1.8km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、当面は、現状のまま推移すると予測する。地価水準は、直
近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、やや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね葛飾区内の住宅地域で、特にＪＲ常磐線沿線の駅から徒歩圏外の住宅地域は代替性が高い。需要者の
中心は、小規模なものは地縁的選好性を有する１次取得者層、大規模なものは不動産業者等である。最寄駅徒歩圏外だ
が、在宅勤務に適した規模・値ごろ感・水元公園等の自然環境の魅力で需要堅調。この１年も、地価は上昇傾向。需要
の中心価格帯は、土地８０㎡前後の新築建売で３０００万円台程度だが、４０００万円台の高値取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の大規模な画地では、アパート等も見られるが、地主の資産活用目的が主で、元本に見合う収入が得られないため
収益価格は低位に試算された。また、新築・築浅の賃貸事例は極めて少なく、収益価格の信頼性は劣る。近隣地域は居
住の快適性を重視して価格形成される住宅地域なので、豊富な事例から厳選したすべて９０㎡以上の規範性の高い事例
より求めた比準価格を重視し、収益価格は参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葛飾 -14                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    231,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先
行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下
にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地
地価は上昇傾向。

地域要因に変動はない。徒歩圏外であるが、
水元公園に近い立地等の魅力もあり、かつ、
値ごろ感から需要は堅調で、新型コロナ未収
束も地価は上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１０９ -31	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m区道、北8m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	５１０５ -18	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東4m、角地		２低専高度地区1種 (70,150)
c	５１０３ -56	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	５１０９ -30	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東11.4m、角地		２低専高度地区1種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,805	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	248,974	100 [ 98.0]	254,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 196,232	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	184,625	100 [ 80.7]	228,779		229,000
c	(　 ) 238,723	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	229,174	100 [ 99.0]	231,489		231,000
d	(　 ) 238,801	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	224,014	100 [ 91.2]	245,629		246,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

葛飾 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,344,947	572,780	2,772,167	1,886,340	885,827	（　0.9760） 864,567	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,584,929 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｓ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	9.0 m x 16.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,770	88,500	1.0	88,500
							1.0	88,500
2～ 3	住宅	50.00	100.0	50.00	1,820	91,000	1.0	91,000
							1.0	91,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		270,500		270,500
								270,500

⑨年額支払賃料	270,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,246,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,246,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 269,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,216,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,344,947 円　　　　（　 22,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０３賃　　　　-20	1,783 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,898 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１０４賃　　　　-5	1,480 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,770
c	５１０４賃　　　　-12	1,469 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,909

葛飾 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,400 円	29,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	104,580 円	3,486,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 572,780 円　（　　　　　　 3,870 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,886,340 円（　　　　　 12,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,344,947 円
②総費用	572,780 円
③純収益　①－②	2,772,167 円
④建物等に帰属する純収益	1,886,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	885,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	864,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,584,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）