別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
葛飾 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -2 東京都 区部第12 氏名  不動産鑑定士 松本 裕   TEL.
鑑定評価額 70,100,000 円  1㎡当たりの価格 320,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
245,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
葛飾区細田5丁目355番2
「細田5-6-12」
②地積
 (㎡)
219  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2低専
(50,150)
準防

(その他)
高度地区2種


(60,150)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.2km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南   100 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   5
.5m区道
交通

施設
小岩駅北西方

1.2km
法令

規制
2低専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
低層の戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。小岩駅からの徒歩アプロー
チはやや劣るが、割安感がある。コロナ禍も収束しつつあり、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           326,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           176,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区南東部の住宅地域。特に江戸川区境付近の各鉄道駅から徒歩限界域との代替性が高い。需要者の中
心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。小岩駅及び京成小岩駅からやや離
れた立地であるが、閑静な居住環境にある。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今
後の市況への影響が注視される。区内徒歩圏外の新築戸建成約価格は、35~45百万円が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、地域特性が類似する細田エリアの事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映し
た説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、最寄駅からやや離れた立地特性並びに近時建築費等の上
昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江戸川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        384,000 円/㎡
[104.2]
100
100
[100.0]
100
[126.6]
[101.0]
100
319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          308,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内人口は、直近1年間で微増傾向にある。
海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強
まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で
推移している。

単価的には割安感がある。空地も散見される
が、特筆すべき地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。規模がやや大きな
画地であるが、総額面での競争力は中程度で
ある。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.0
環境       +16.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.9 %  %
3 試算価格算定内訳 葛飾 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5106

-11
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西7.3m区道
、北東4m、
角地



2低専
高度地区2種
(70,150)
b 5113

-22
葛飾区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.8m区道
、中間画地




2低専
高度地区2種
(60,150)
c 5114

-6
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.6m道路、
中間画地




2低専
高度2種最高12m
(60,150)
d 5119

-25
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.5m私道
、中間画地




2低専
高度地区2種
(60,150)
e 5106

-4
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.8m区道、
中間画地




2低専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
300,117  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

294,346 
100
[  94.0]

313,134 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

316,000 
b (            
321,314  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

322,268 
100
[  98.0]

328,845 

332,000 
c (            
395,584  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

384,282 
100
[ 109.2]

351,907 

355,000 
d (            
313,830  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

331,156 
100
[ 103.0]

321,511 

325,000 
e (            
355,622  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

356,668 
100
[ 109.1]

326,918 

330,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -6.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境      +6.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     326,000 円/㎡]  



葛飾 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,674,001 

771,140 

3,902,861 

2,240,580 

1,662,281 
( 0.9749
1,620,558 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格       38,584,714 円    (     176,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
葛飾 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2低専 準防
高度地区2種
60 %   150 %   150 %   219 ㎡     12.4 m x   17.9 m  前面道路:区道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ(平均専有面積:45㎡/戸×4戸)で想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

2,150 

193,500 
1.0  193,500 
1.0  193,500 

 2 2
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

2,200 

198,000 
1.0  198,000 
1.0  198,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


391,500 
391,500 
391,500 
⑨年額支払賃料        391,500 円 × 12ヶ月 =        4,698,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,698,000 円  ×     8.3 %                          
+            180,000 円  ×         % =         389,934 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,488,066 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           391,500 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            3,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          391,500 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          182,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)     15,000 円 ×   100.0 %  ×    1.00 % =             150 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,674,001 円    (         21,342 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 5106賃
    -6
2,215  
  2,040
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[102.0]

2,262 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,295 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 5115賃
    -5
2,344  
  2,342
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

2,170 
c 5111賃
    -13
2,359  
  2,261
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,316 
葛飾 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 104,700 円           34,900,000 ×       0.3 %
②維持管理費 146,340 円             4,878,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               153,700 円     査定額
 建物               296,600 円           34,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        52,350 円           34,900,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,450 円           34,900,000 ×      0.05 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    771,140 円 (               3,521 円/㎡)  (経費率    16.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円                          設計監理料率
  194,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0642        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0521 ×  40 % + 0.0627 ×  40 % + 0.0913 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,240,580 円  
(             10,231 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,674,001 円      
②総費用 771,140 円      
③純収益 ①-② 3,902,861 円      
④建物等に帰属する純収益 2,240,580 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,662,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,620,558 円      

  (                          7,400 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              38,584,714 円


(                       176,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
葛飾 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -2 東京都 区部第12 氏名  不動産鑑定士 綿引 信孝   TEL.
鑑定評価額 70,100,000 円  1㎡当たりの価格 320,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
245,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
葛飾区細田5丁目355番2
「細田5-6-12」
②地積
 (㎡)
219  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2低専
(50,150)
準防

(その他)
高度地区2種


(60,150)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.2km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南   100 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   5
.5m区道
交通

施設
小岩駅北西方

1.2km
法令

規制
2低専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩限界圏の一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は
現状を維持すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           327,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           172,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR総武線、京成線沿線等の駅から徒歩限界圏を中心とした葛飾、江戸川区等の住宅地域。中心となる
需要者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等である。総武線小岩駅周辺の影響も強く、都心への利
便性もあり、需給動向は比較的安定している。近年敷地の細分化も見られ、中心となる取引価格帯は、土地は100㎡
程度で3,000~4,000万円程度、新築戸建住宅は100㎡程度で4,000~5,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格
水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同
程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江戸川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        384,000 円/㎡
[104.2]
100
100
[100.0]
100
[126.6]
[101.0]
100
319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          308,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
葛飾区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の
影響から回復し、需要が増加し上昇傾向とな
っている。依然先行きは不透明。高齢化は、
やや進行。

最寄駅から徒歩限界圏の住宅地域である。居
住環境は整備され、地域内の需給は安定して
いる。地域要因に格別な変動要因は見られな
い。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.0
環境       +16.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.9 %  %
3 試算価格算定内訳 葛飾 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5106

-11
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西7.3m区道
、北東4m、
角地



2低専
高度地区2種
(70,150)
b 5113

-22
葛飾区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.8m区道
、中間画地




2低専
高度地区2種
(60,150)
c 5106

-23
葛飾区

建付


  
(           ) 
長方形 南7.3m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
d 5113

-20
葛飾区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




2低専
高度地区2種
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
300,117  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

294,346 
100
[  94.0]

313,134 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

316,000 
b (            
321,314  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

322,268 
100
[  99.0]

325,523 

329,000 
c (            
343,640  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

333,822 
100
[ 100.7]

331,501 

335,000 
d (            
312,966  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

320,164 
100
[  98.5]

325,040 

328,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -6.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.0 環境      -6.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     327,000 円/㎡]  



葛飾 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,741,695 

767,832 

3,973,863 

2,350,800 

1,623,063 
( 0.9749
1,582,324 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格       37,674,381 円    (     172,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
葛飾 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2低専 準防
高度地区2種
60 %   150 %   150 %   219 ㎡     12.4 m x   17.9 m  前面道路:区道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 LS造2階建共同住宅各階2戸(2DK、45㎡程度)を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

2,190 

197,100 
1.0  197,100 
1.0  197,100 

 2 2
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

2,240 

201,600 
1.0  201,600 
1.0  201,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


398,700 
398,700 
398,700 
⑨年額支払賃料        398,700 円 × 12ヶ月 =        4,784,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,784,400 円  ×     8.3 %                          
+            180,000 円  ×     8.3 % =         412,045 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,552,355 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           398,700 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            3,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          398,700 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          185,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)     15,000 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =             138 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,741,695 円    (         21,652 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 5106賃
    -5
2,299  
  2,251
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,299 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,337 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,240 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 5106賃
    -6
2,215  
  2,040
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

2,284 
c 5115賃
    -5
2,344  
  2,342
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,344 
葛飾 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 108,000 円           36,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 148,932 円             4,964,400 ×       3.0 %
③公租公課  土地               132,900 円     査定額
 建物               306,000 円           36,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円           36,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    767,832 円 (               3,506 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0521 ×  40 % + 0.0654 ×  40 % + 0.0913 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,350,800 円  
(             10,734 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,741,695 円      
②総費用 767,832 円      
③純収益 ①-② 3,973,863 円      
④建物等に帰属する純収益 2,350,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,623,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,582,324 円      

  (                          7,225 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              37,674,381 円


(                       172,000 円/㎡)