鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５（公）１０１５６ -24	足立区		建付地	（　）	長方形	南西9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
b	Ｒ０５（公）７９３１ -3	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
c	Ｒ０５（公）９３９３ -11	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東21m区道、北西6m、西6m、三方路		準工高度地区3種 (80,240)
d	Ｒ０５（公）６２０５ -33	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西7.9m区道、北7.2m、東4.3m、南4m、四方路		工専高度地区最高30m (80,200)
e	Ｒ０５（公）６２１７ -31	板橋区		更地	（　）	ほぼ整形	北13m都道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,980	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,102	100 [ 93.1]	242,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 163,487	100 [ 80.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,124	100 [ 92.9]	228,336		228,000
c	(　 ) 265,715	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	252,305	100 [ 104.7]	240,979		241,000
d	(　 ) 332,890	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	311,403	100 [ 129.8]	239,910		240,000
e	(　 ) 184,710	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	201,820	100 [ 85.6]	235,771		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	売急ぎ	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

足立 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	590,903,827	126,314,010	464,589,817	353,056,000	111,533,817	（　0.9091） 101,395,393	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,473,058,366 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、倉庫、作業所	7,085.35	Ｓ5	28,147.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防流通業務地区	60 ％	300 ％	300 ％	12,000 ㎡	115.0 m x 105.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫等一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫等	5,629.42	100.0	5,629.42	1,830	10,301,839	3.0	30,905,517
							1.0	10,301,839
～

～

～

～

計		28,147.10	100.0	28,147.10		51,509,195		154,527,585
								51,509,195

⑨年額支払賃料	51,509,195 円　×　12ヶ月　＝　 618,110,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 28,147.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	618,110,340 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 52,539,379 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	565,570,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	154,527,585 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,413,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 51,509,195 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 23,918,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	590,903,827 円　　　　（　 49,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-11	1,424 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,912 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-17	1,870 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,009
c	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-2	1,781 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,728

足立 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	32,640,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	18,543,310 円	618,110,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,010,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 46,240,000 円	5,440,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,440,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,440,000 円	5,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 126,314,010 円　（　　　　　　 10,526 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9091

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,440,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 28,147.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	353,056,000 円（　　　　　 29,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	590,903,827 円
②総費用	126,314,010 円
③純収益　①－②	464,589,817 円
④建物等に帰属する純収益	353,056,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	111,533,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	101,395,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,473,058,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出
足立 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 9-4

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岡村　淑子

TEL.

鑑定評価額

2,920,000,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区入谷６丁目３２２１番｢入谷６－２－６｣				②地積　(㎡)	12,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）流通業務地区
	台形 1.2:1	事務所、倉庫兼作業所ＳＲＣ5	物流施設が多く見られる大規模な流通業務地域	西16m区道	水道、ガス、下水	舎人公園 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 130 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

物流施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 12,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

舎人公園駅北西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,300)
準防
流通業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

高速道路インターチェンジに近い物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域であり、今後とも現状のごとく推移するも
のと予測する。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

物流施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京２３区内陸部のインターチェンジ周辺の流通業務地域である。需要者の中心は自己使用及び投資目的
の法人等である。新型コロナウイルス感染症の収束時期は未定であるが、倉庫需要は高まっており流通関連事業への投
資は引き続き堅調に推移している。取引の中心価格帯は需要者の業種、土地の規模、用途等により総額・単価とも幅が
見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は内陸部イン
ターチェンジに近い流通業務団地にあり、取引に当たっては収益性も十分考慮されるが、収益価格が市場をけん引して
いる地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を標準として収益価格を比較考量し、一般的要因や区内工
業地の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

立地条件に優れる工業地は供給が限定的であ
る一方、需要者の投資意欲は堅調で、地価は
上昇している。

都心に近い内陸型の流通業務エリアであり、
競争力は中程度である。地域要因に特別の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）９３９３ -7	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西44m都道、北6m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
b	Ｒ０５（公）７７９９ -45	足立区		更地	（　）	台形	北西16m都道、南西9m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
c	Ｒ０５（公）９３９３ -11	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東21m区道、北西6m、西6m、三方路		準工高度地区3種 (80,240)
d	Ｒ０５（公）７７９９ -39	足立区		更地	（　）	不整形	北12m区道、中間画地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,667	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	267,713	100 [ 108.1]	247,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 272,331	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	273,628	100 [ 100.0]	273,628		274,000
c	(　 ) 265,715	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	252,305	100 [ 108.2]	233,184		233,000
d	(　 ) 186,100	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	207,257	100 [ 88.4]	234,454		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

足立 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	581,216,856	123,205,021	458,011,835	342,023,000	115,988,835	（　0.9091） 105,445,450	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,571,840,244 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、倉庫、作業所	7,085.35	Ｓ5	28,147.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防流通業務地区	60 ％	300 ％	300 ％	12,000 ㎡	115.0 m x 105.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫等の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫等	5,629.42	100.0	5,629.42	1,800	10,132,956	3.0	30,398,868
							1.0	10,132,956
～

～

～

～

計		28,147.10	100.0	28,147.10		50,664,780		151,994,340
								50,664,780

⑨年額支払賃料	50,664,780 円　×　12ヶ月　＝　 607,977,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 28,147.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	607,977,360 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 51,678,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	556,299,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,994,340 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,390,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 50,664,780 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 23,526,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	581,216,856 円　　　　（　 48,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-2	1,781 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,881 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-12	1,590 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,728
c	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-17	1,870 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,968

足立 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,620,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	18,239,321 円	607,977,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,010,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,795,000 円	5,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 123,205,021 円　（　　　　　　 10,267 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9091

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,270,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 28,147.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	342,023,000 円（　　　　　 28,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	581,216,856 円
②総費用	123,205,021 円
③純収益　①－②	458,011,835 円
④建物等に帰属する純収益	342,023,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,988,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,445,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,571,840,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）