鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７２２２ -12	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	北東3.3m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,240)
b	Ｒ０５（公）７７９９ -19	足立区		更地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
c	Ｒ０５（公）７９３１ -2	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ５（公）１０１５６ -15	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、南西3m、二方路		商業 (90,240)
e	Ｒ０５（公）７２２２ -33	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	東25m都道、北6m、南4.5m、三方路		近商高度3種最低7m 地区計画 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 774,569	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	802,453	100 [ 110.9]	723,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	745,000
b	(　 ) 696,000	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	714,096	100 [ 101.3]	704,932		726,000
c	(　 ) 779,610	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	792,084	100 [ 108.1]	732,733		755,000
d	(　 ) 666,984	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	666,984	100 [ 97.2]	686,198		707,000
e	(　 ) 757,576	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	712,810	100 [ 102.3]	696,784		718,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +28.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +21.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +28.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

足立 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,958,863	6,917,886	25,040,977	20,413,600	4,627,377	（　0.9568） 4,427,474	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	110,686,850 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ7	970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	14.8 m x 18.6 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロア－貸し店舗、３～７階１ＬＤＫ、平均専有面積約３５㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

類似地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	5,200	751,400	5.0	3,757,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	4,300	548,250	5.0	2,741,250
							0.0	0
3～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	2,900	301,600	1.0	301,600
							1.0	301,600
6～ 7	住宅	130.00	80.0	104.00	3,050	317,200	1.0	317,200
							1.0	317,200
～

計		970.00	81.6	792.00		2,838,850		8,037,450
								1,539,200

⑨年額支払賃料	2,838,850 円　×　12ヶ月　＝　 34,066,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,066,200 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,895,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,170,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,037,450 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,539,200 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 714,747 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,958,863 円　　　　（　 131,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-10	2,990 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	3,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-12	2,984 ( 2,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	2,987
c	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-16	3,097 ( 2,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	3,164

足立 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,938,000 円	323,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,021,986 円	34,066,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,745,500 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,917,886 円　（　　　　　　 28,469 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 970.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,413,600 円（　　　　　 84,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,958,863 円
②総費用	6,917,886 円
③純収益　①－②	25,040,977 円
④建物等に帰属する純収益	20,413,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,627,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,427,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,686,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
足立 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-32

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　曉人

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

711,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住橋戸町１０１番外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域	北東（駅前広場）区道、南東側道	水道、ガス、下水	千住大橋駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

駅前広場　区道

交通

施設

千住大橋駅駅前広場接
面

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「千住大橋」駅の駅前広場に面する商業地域として成熟しつつある。大規模マンションの開発等による人口及び
店舗の増加により、今後も熟成度が高まっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 716,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 514,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京成本線「千住大橋」駅周辺のほか、東武伊勢崎線・千代田線沿線の駅前及び駅近くに広がる足立区内
の商業地域である。需要者の中心は、自己使用又は投資目的の個人や法人のほか、マンション開発業者等である。駅至
近の商業地域で利便性等に優れ、熟成度の高まりとともに積極的な需要が期待される。なお、中心価格帯は商業系不動
産の特性を反映し、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性のある取引事例を収集して求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性に着
目した価格で、収益用不動産の取引では重視すべき価格である。収益価格が低位に求められたのは、標準地周辺では投
資採算性のみが重視される地域ではないことに起因していると思料される。したがって、本件では市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 550,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[ 83.2]

[103.0]
100

711,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    681,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影
響、円安による景況感への影響に注視すべき
である。

千住大橋駅至近の商業地域であり、今後熟成
度の高まりが期待される。

個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -12.7
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７４２１ -10	足立区		建付地	（　）	長方形	北西6.9m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ｒ０５（公）７４２１ -19	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東37m国道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,600)
c	Ｒ０５（公）７３６５ -34	足立区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
d	Ｒ０５（公）７７９９ -6	足立区		更地	（　）	長方形	南14m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 484,265	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	500,246	100 [ 71.9]	695,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 586,100	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	609,544	100 [ 100.0]	609,544		628,000
c	(　 ) 463,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,633	100 [ 67.9]	688,708		709,000
d	(　 ) 907,520	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	900,606	100 [ 127.7]	705,251		726,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 716,000 円／㎡]

足立 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,584,878	6,708,474	24,876,404	19,655,200	5,221,204	（　0.9568） 4,995,648	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	124,891,200 円　　　　（　 514,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ7	970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	14.8 m x 18.6 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロアし店舗、３～７階住宅・１ＬＤＫ・平均専有面積約３５㎡

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

周辺地域の類似した建物の状況を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	5,200	751,400	5.0	3,757,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	4,500	573,750	5.0	2,868,750
							0.0	0
3～ 6	住宅	130.00	80.0	104.00	2,820	293,280	1.0	293,280
							1.0	293,280
7～ 7	住宅	130.00	80.0	104.00	2,970	308,880	1.0	308,880
							1.0	308,880
～

計		970.00	81.6	792.00		2,807,150		8,107,750
								1,482,000

⑨年額支払賃料	2,807,150 円　×　12ヶ月　＝　 33,685,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,685,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,863,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,822,507 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,107,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,482,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 688,185 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,584,878 円　　　　（　 129,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-8	2,524 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	2,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,942 円/㎡　月額支払賃料（　 2,820 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-16	3,097 ( 2,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	2,898
c	Ｒ０５（公）９０２４　　　　-4	3,093 ( 2,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	3,395

足立 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,866,000 円	311,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,010,574 円	33,685,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,643,500 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,708,474 円　（　　　　　　 27,607 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 970.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,655,200 円（　　　　　 80,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,584,878 円
②総費用	6,708,474 円
③純収益　①－②	24,876,404 円
④建物等に帰属する純収益	19,655,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,221,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,995,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,891,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 514,000 円／㎡）