鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７９３５ -14	足立区		建付地	（　）	正方形	東20.3m区道、中間画地		準住居 (70,300)
b	Ｒ０５（公）７７９９ -29	足立区		更地	（　）	長方形	南15m区道、北6m、二方路		準住居高度地区3種 (80,289)
c	Ｒ０５（公）６２１７ -29	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)
d	Ｒ０５（公）７７９９ -53	足立区		更地	（　）	不整形	西25m国道、北東2.7m、二方路		近商高度地区最低7m (90,336)
e	Ｒ０５（公）７７９９ -12	足立区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、北4m、西4m、東4.8m、四方路		準工高度地区3種 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,483	100 [ 90.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	357,203	100 [ 125.0]	285,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 307,550	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	338,372	100 [ 116.4]	290,698		291,000
c	(　 ) 332,992	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,984	100 [ 118.7]	287,265		287,000
d	(　 ) 330,575	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	354,797	100 [ 121.2]	292,737		293,000
e	(　 ) 278,827	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	270,822	100 [ 101.6]	266,557		267,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	売急ぎ	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

足立 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,437,372	7,230,401	26,206,971	22,715,000	3,491,971	（　0.9309） 3,250,676	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	79,284,780 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層の店舗兼共同住宅	263.54	Ｓ6	1,493.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	420 ㎡	17.0 m x 25.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上居宅（専有面積３４㎡前後）

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

建築士作成の想定建物図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.43	43.8	104.35	2,550	266,093	6.0	1,596,558
							1.0	266,093
2～ 2	住宅	251.05	89.4	224.50	2,214	497,043	1.0	497,043
							1.0	497,043
3～ 6	住宅	251.05	89.4	224.50	2,400	538,800	1.0	538,800
							1.0	538,800
～

～

計		1,493.68	82.1	1,226.85		2,918,336		4,248,801
								2,918,336

⑨年額支払賃料	2,918,336 円　×　12ヶ月　＝　 35,020,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,226.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,020,032 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,976,703 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,043,329 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,248,801 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,918,336 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,355,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,437,372 円　　　　（　 79,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７２２２　　　　-8	2,004 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,004	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,214 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）７９３１　　　　-23	2,402 ( 2,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,428
c	Ｒ０５（公）７９３１　　　　-22	2,998 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,498

足立 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,100,000 円	350,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,050,601 円	35,020,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	525,000 円	350,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,230,401 円　（　　　　　　 17,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,493.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,715,000 円（　　　　　 54,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,437,372 円
②総費用	7,230,401 円
③純収益　①－②	26,206,971 円
④建物等に帰属する純収益	22,715,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,491,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,250,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,284,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
足立 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-22

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　金塚　麻実

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区保木間４丁目５０番８｢保木間４－５０－１３｣				②地積　(㎡)	420 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,400) 防火（その他）高度地区最低7m (70,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	マンション、店舗、営業所の混在する商業地域	東16m区道	水道、ガス、下水	竹ノ塚 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

竹ノ塚駅　北東方

2.0km

法令

規制

準住居
(70,400)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。店舗需要は持ち直し、住宅需要は堅
調であり、地価は上昇傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内の商業地域である。とくに中央部から北部に位置し、利便性や繁華性が相対的に低い商業地域
の圏域が中心である。比較的広幅員の道路に面し、路線商業地としての需要も見込まれる一方で、需要の中心は、主に
近隣住民を商圏とする店舗用地または店舗兼住宅用地と思料する。店舗需要の回復は回復の兆しが見られる。商業地と
して取引される規模や価格帯はまちまちであり、市場における中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄り駅から徒歩圏外の、店舗、店舗付共同住宅及び住宅等が混在する地域である。最寄り駅から距離が
あり、利便性に劣ることや繁華性が低いことなどを反映し、標準地は、賃貸物件としての投資採算性で判断されるより
も、自用目的での需要が多いと見込まれる。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 279,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[100.0]
100

282,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。一方で、
海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面
での制約、金融資本市場の変動等に十分留意
する必要がある。

店舗、店舗付共同住宅が見られる地域であり
、地域要因に特段の変動はない。

標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）４６４５ -21	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、東6m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
b	Ｒ０５（公）７２７７ -13	足立区		建付地	（　）	長方形	西16m区道、中間画地		１住居高度地区最低7m (70,400)
c	Ｒ０５（公）７７９９ -13	足立区		更地	（　）	長方形	北西8.3m区道、南西5.6m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
d	Ｒ０５（公）９３９３ -28	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 243,962	100 [ 85.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	276,900	100 [ 97.0]	285,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 295,421	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 91.0]	100 [ 100.0]	330,157	100 [ 105.9]	311,763		312,000
c	(　 ) 241,478	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	239,134	100 [ 79.2]	301,937		302,000
d	(　 ) 256,212	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,874	100 [ 107.1]	245,447		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

足立 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,897,161	6,874,990	25,022,171	22,195,800	2,826,371	（　0.9533） 2,694,379	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	65,716,561 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層の店舗兼共同住宅	263.54	Ｓ6	1,493.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	420 ㎡	17.0 m x 25.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上：専有面積約３３㎡・４８㎡程度の住宅を想定。

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.43	43.8	104.35	2,550	266,093	6.0	1,596,558
							1.0	266,093
2～ 2	住宅	251.05	89.4	224.50	2,215	497,268	1.0	497,268
							1.0	497,268
3～ 6	住宅	251.05	89.4	224.50	2,250	505,125	1.0	505,125
							1.0	505,125
～

～

計		1,493.68	82.1	1,226.85		2,783,861		4,114,326
								2,783,861

⑨年額支払賃料	2,783,861 円　×　12ヶ月　＝　 33,406,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,226.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,406,332 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,839,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,566,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,114,326 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,783,861 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,292,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,897,161 円　　　　（　 75,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７９３５　　　　-26	1,880 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,311 円/㎡　月額支払賃料（　 2,215 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５（公）１０１５６　　　　-18	2,468 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,362
c	Ｒ５（公）１０１５６　　　　-1	2,474 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,371

足立 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,052,000 円	342,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,002,190 円	33,406,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,907,000 円	342,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	342,000 円	342,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	342,000 円	342,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,874,990 円　（　　　　　　 16,369 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	342,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,493.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,195,800 円（　　　　　 52,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,897,161 円
②総費用	6,874,990 円
③純収益　①－②	25,022,171 円
④建物等に帰属する純収益	22,195,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,826,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,694,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,716,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）