鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７７９９ -54	足立区		建付地	（　）	不整形	北6m区道、東4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ０５（公）８４５１ -28	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m区道、西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	Ｒ０５（公）８４５１ -31	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ５（公）１０１５６ -25	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	西13m区道、北8m、角地		近商 (100,400)
e	Ｒ０５（公）７７９９ -48	足立区		更地	（　）	不整形	南25m都道、東10.6m、西7m、三方路		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,199	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	673,325	100 [ 82.1]	820,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	820,000
b	(　 ) 506,637	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	512,048	100 [ 86.1]	594,713		595,000
c	(　 ) 491,684	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	507,910	100 [ 88.4]	574,559		575,000
d	(　 ) 696,225	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	711,772	100 [ 92.0]	773,665		774,000
e	(　 ) 559,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	581,920	100 [ 102.0]	570,510		571,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 581,000 円／㎡]

足立 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,134,294	12,567,625	34,566,669	28,183,800	6,382,869	（　0.9276） 5,920,749	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	148,018,725 円　　　　（　 516,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.95	Ｓ6F1B	1,170.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ・１Ｆ　店舗フロア貸し　、２Ｆ以上　事務所フロア貸し

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	69.00	100.0	69.00	3,300	227,700	3.0	683,100
							0.0	0
1～ 1	店舗	198.40	89.9	178.46	4,750	847,685	6.0	5,086,110
							0.0	0
2～ 3	事務所	217.40	96.8	210.40	3,500	736,400	3.0	2,209,200
							0.0	0
4～ 5	事務所	175.95	96.0	168.95	3,500	591,325	3.0	1,773,975
							0.0	0
6～ 6	事務所	116.20	94.0	109.20	3,500	382,200	3.0	1,146,600
							0.0	0

計		1,170.30	95.3	1,115.36		4,113,035		14,882,160
								0

⑨年額支払賃料	4,113,035 円　×　12ヶ月　＝　 49,356,420 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,115.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,007,648 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,364,068 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,365,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,998,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,882,160 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,134,294 円　　　　（　 164,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７７９９　　　　-3	3,362 ( 3,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）６２１７　　　　-10	3,235 ( 3,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,235
c	Ｒ０５（公）６２１７　　　　-7	4,185 ( 4,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,185

足立 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,634,000 円	439,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,109,125 円	51,364,068　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,731,500 円	439,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,567,625 円　（　　　　　　 43,790 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9276

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	439,000,000 円	設計監理料率　 361,000 円／㎡　×　 1,170.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,183,800 円（　　　　　 98,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,134,294 円
②総費用	12,567,625 円
③純収益　①－②	34,566,669 円
④建物等に帰属する純収益	28,183,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,382,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,920,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,018,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
足立 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-10

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　有沢　範芳

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区谷中２丁目７番６｢谷中２－７－３｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ3	中層の店舗、事務所等が見られる駅前の商業地域	西12m区道	水道、ガス、下水	北綾瀬近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

北綾瀬駅近接

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗、事務所等が多い北綾瀬駅前の商業地域である。駅ビルの完成、駅周辺の開発等により周辺環境も変
わりつつあり、将来的には徐々に店舗等も増加すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 581,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 519,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足立区内及び葛飾区北部の商業地域である。近隣地域は北綾瀬駅の駅前商業地域であるが、乗降客が少な
いことや、多くの買物客が綾瀬地区へ流れる傾向があるため、駅前地域としては繁華性は低い。しかし始発駅になった
ことや駅ビルの完成等により店舗需要は増加している。需要者の中心は足立区に地縁的選好性を有する店舗経営者又は
賃貸ビル事業者等である。商業地であるため取引の中心となる価格帯はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に試算では足立区内で規範性のある事例が多数収集でき市場性を反映した比準価格が得られた。近隣地域及び
周辺地域の事業用不動産では、取引においては収益性や投資採算性が重視される傾向にある。しかし最近では、駅及び
周辺施設の整備による好影響から取引価格が収益性に対し先行している傾向が認められる。よって本件では比準価格を
重視するが収益価格も考慮し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 552,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[101.1]

[100.0]
100

568,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    545,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している中、区内の不
動産市況は堅調に推移している。住宅地・商
業地とも地価は総じて上昇基調にある。

駅の改修工事が終了し、駅ビルも完成したこ
とに伴い、新規の店舗等が増加した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７７９９ -48	足立区		更地	（　）	不整形	南25m都道、東10.6m、西7m、三方路		近商高度地区3種 (100,400)
b	Ｒ０５（公）７７９９ -4	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m区道、中間画地		商業 (100,339)
c	Ｒ０５（公）７４２１ -37	足立区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ５（公）１０１５６ -15	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、南西3m、二方路		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 559,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	581,920	100 [ 102.0]	570,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 862,839	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	905,981	100 [ 136.4]	664,209		664,000
c	(　 ) 586,737	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	636,610	100 [ 107.9]	590,000		590,000
d	(　 ) 666,984	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	666,984	100 [ 113.6]	587,134		587,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 581,000 円／㎡]

足立 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,790,390	11,648,870	32,141,520	25,744,200	6,397,320	（　0.9320） 5,962,302	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	149,057,550 円　　　　（　 519,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.95	Ｓ6	1,101.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.40	89.9	178.46	4,800	856,608	6.0	5,139,648
							0.0	0
2～ 3	事務所	217.40	96.8	210.40	3,450	725,880	3.0	2,177,640
							0.0	0
4～ 5	事務所	175.95	96.0	168.95	3,450	582,878	3.0	1,748,634
							0.0	0
6～ 6	事務所	116.20	94.0	109.20	3,450	376,740	3.0	1,130,220
							0.0	0
～

計		1,101.30	95.0	1,046.36		3,850,864		14,122,416
								0

⑨年額支払賃料	3,850,864 円　×　12ヶ月　＝　 46,210,368 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,046.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,506,758 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,717,126 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,055,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,661,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,122,416 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,790,390 円　　　　（　 152,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）６２１７　　　　-7	4,185 ( 4,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,460 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）７７９９　　　　-2	2,894 ( 2,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,385
c	Ｒ０５（公）７７９９　　　　-3	3,362 ( 3,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,436

足立 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,817,370 円	47,717,126　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,648,870 円　（　　　　　　 40,588 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,101.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,744,200 円（　　　　　 89,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,790,390 円
②総費用	11,648,870 円
③純収益　①－②	32,141,520 円
④建物等に帰属する純収益	25,744,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,397,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,962,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,057,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519,000 円／㎡）