鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）６７４３ -19	足立区		更地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		準工高度3種最低7m 地区計画等 (70,400)
b	Ｒ０５（公）７９３５ -26	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東10.1m都道、北東5.9m、角地		準工高度3種最低7m 特別用途地区 (80,400)
c	Ｒ０５（公）７９３１ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ０５（公）８５０４ -28	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,300)
e	Ｒ０５（公）８５０４ -12	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m都道、南西11m、角地		準工高度3種最低7m 特別用途地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,327	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	319,490	100 [ 70.6]	452,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 266,818	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	259,703	100 [ 62.3]	416,859		417,000
c	(　 ) 388,269	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	400,694	100 [ 85.6]	468,100		468,000
d	(　 ) 342,153	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,049	100 [ 75.1]	467,442		467,000
e	(　 ) 474,106	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	449,736	100 [ 89.8]	500,820		501,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

足立 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,210,864	7,011,099	25,199,765	22,428,900	2,770,865	（　0.9560） 2,648,947	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,608,463 円　　　　（　 251,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.59	ＲＣ9	1,249.17
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最低7m 特別用途地区	70 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を専有面積４０㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

周辺地域における平均的建物の状況を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.51	45.2	61.66	3,176	195,832	6.0	1,174,992
							1.0	195,832
2～ 5	住宅	148.53	86.7	128.78	2,685	345,774	2.0	691,548
							1.0	345,774
6～ 8	住宅	148.53	86.7	128.78	2,766	356,205	2.0	712,410
							1.0	356,205
9～ 9	住宅	72.95	81.6	59.50	2,721	161,900	2.0	323,800
							1.0	161,900
～

計		1,249.17	81.9	1,022.62		2,809,443		6,402,214
								2,809,443

⑨年額支払賃料	2,809,443 円　×　12ヶ月　＝　 33,713,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,022.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,713,316 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,865,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,847,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,402,214 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,809,443 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,304,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,210,864 円　　　　（　 125,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-16	1,938 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [ 83.0]	2,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,803 円/㎡　月額支払賃料（　 2,685 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-17	2,081 ( 1,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [ 83.0]	2,814
c	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-18	2,076 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,787

足立 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,106,000 円	351,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,011,399 円	33,713,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,983,500 円	351,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,011,099 円　（　　　　　　 27,281 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,249.17 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,428,900 円（　　　　　 87,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,210,864 円
②総費用	7,011,099 円
③純収益　①－②	25,199,765 円
④建物等に帰属する純収益	22,428,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,770,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,648,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,608,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
足立 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-5

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　神山　大典

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区谷在家２丁目１番１０｢谷在家２－１－１６｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）高度地区最低7m 特別用途地区 (70,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ4	事業所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域	東33m都道	水道、ガス、下水	西新井大師西 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

西新井大師西駅北方

200m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
高度地区最低7m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域は、各種事業所と店舗付共同住宅の混在地域で、今後とも中位の繁華性を維持するものと予測する
。需給関係は改善してきており、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足立区及びその周辺地域の街路条件の良好な商業地域と判定した。需要者の属性は、主として自己使用等
の実需が中心であり、各種事業所や店舗付共同住宅等が混在する地域である。景気の持ち直しによる需給関係の回復を
反映し、横ばいだった地価は上昇傾向へと変化している。ただし、足立区内においても、利便性・繁華性等、各種条件
の優劣により地域間の相対的格差が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、足立区内の路線商業地域の取引事例を採用し、適切に要因比較を行って求められており、市場性を反映す
る実証的な価格である。収益価格は、試算過程に想定要素がやや多く、また、標準地が必ずしも投資採算性のみが重視
される地域には存しないこと等から、やや信頼性が劣る価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 408,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[100.0]
100

421,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、緩やかに持ち直している。
ただし、海外景気の下振れや物価上昇等によ
る景気への影響に十分注意する必要がある。

尾久橋通り沿いに事業所、店舗、共同住宅等
が混在する商業地域であり、特段の地域要因
の変動はない。

標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７２２２ -5	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	東24m国道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画 (100,400)
b	Ｒ０５（公）７９３１ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ０５（公）７３６５ -34	足立区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
d	Ｒ０５（公）８５０４ -19	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m区画街路、中間画地		準住居高度地区3種地区計画等 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 469,640	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	479,033	100 [ 112.3]	426,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	427,000
b	(　 ) 388,269	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	400,694	100 [ 85.6]	468,100		468,000
c	(　 ) 463,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,633	100 [ 111.4]	419,778		420,000
d	(　 ) 398,507	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	404,485	100 [ 94.7]	427,122		427,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

足立 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,110,603	6,762,105	24,348,498	21,598,200	2,750,298	（　0.9560） 2,629,285	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,128,902 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.59	ＲＣ9	1,249.17
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最低7m 特別用途地区	70 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を専有面積４２㎡程度の１ＬＤＫ等を想定した。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.51	45.2	61.66	3,100	191,146	5.0	955,730
							1.0	191,146
2～ 8	居宅	148.53	86.7	128.78	2,620	337,404	2.0	674,808
							1.0	337,404
9～ 9	居宅	72.95	81.6	59.50	2,700	160,650	2.0	321,300
							1.0	160,650
～

～

計		1,249.17	81.9	1,022.62		2,713,624		6,000,686
								2,713,624

⑨年額支払賃料	2,713,624 円　×　12ヶ月　＝　 32,563,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,022.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,563,488 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,767,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,795,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,000,686 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,713,624 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,260,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,110,603 円　　　　（　 121,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-10	2,035 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,735 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）７９３５　　　　-16	2,487 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,538
c	Ｒ０５（公）７９３５　　　　-24	2,973 ( 2,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,973

足立 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,028,000 円	338,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	976,905 円	32,563,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,873,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,762,105 円　（　　　　　　 26,312 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,249.17 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,598,200 円（　　　　　 84,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,110,603 円
②総費用	6,762,105 円
③純収益　①－②	24,348,498 円
④建物等に帰属する純収益	21,598,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,750,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,629,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,128,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）