別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月7日 提出
足立 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -36 東京都 区部第11 氏名  不動産鑑定士 岡村 淑子   TEL.
鑑定評価額 88,500,000 円  1㎡当たりの価格 383,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
295,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
足立区西竹の塚2丁目1115番19
「西竹の塚2-10-5」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南4m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

330m
(2)



①範囲 東    50 m、西    40 m、南    30 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m区道
交通

施設
竹ノ塚駅北方

330m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
鉄道の高架化や駅前の整備が進みつつある竹ノ塚駅近くの既成住宅地域であり、周辺住宅地域の住環境向上も期
待されている。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           385,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           262,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線の最寄駅より徒歩圏内の住宅地域と判断した。需要者の中心は都内・埼玉県方面からの1
次取得者や地縁的選好性を有する買替需要者、地元不動産業者等である。最寄駅への交通接近条件が良好な比較的閑静
な住宅地域で、画地規模がやや大きく取引総額がはるが、駅前の環境整備への期待感もあり需要は堅調である。取引の
中心となる価格帯は、土地は3000~3500万円程度、新築戸建住宅が4000万円台となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した実証的な比準価格を得た。竹ノ塚駅から徒歩圏の戸建住宅を中心と
する住宅地域で、交通接近条件が良好なため賃貸アパート等も見られるが、自己居住目的の取引が中心であり、居住の
快適性を重視する住宅地であることから収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって、比準価格を重視して収益
価格を参酌し、代表標準地との検討をふまえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 足立 -34                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        315,000 円/㎡
[104.8]
100
100
[105.0]
100
[ 86.5]
[105.0]
100
382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          370,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
住宅需要は底堅く推移しているが、長引く新
型コロナウイルス感染症の影響や物価高等に
よる可処分所得の減少など不安定要素も見ら
れる。

竹ノ塚駅西口駅前周辺が整備工事中であり、
地域要因に特別な変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     -2.0
環境       -16.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 足立 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R05(公
)8504
-25
足立区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m道路、
中間画地




1低専
高度2種最高12m
地区計画等
(60,150)
b R05(公
)7799
-27
足立区

更地


  
(           ) 
長方形 東5.9m区道、
中間画地




1住居
高度地区3種
(70,236)
c R05(公
)8451
-26
足立区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、準角地




1低専
高度2種最高12m
地区計画等
(70,150)
d R05(公
)7365
-30
足立区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m区道、
東5m、角地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(70,100)
e R05(公
)9393
-16
足立区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m区道、
中間画地




1中専
高度地区1種
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
318,585  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

313,124 
100
[  85.4]

366,656 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

385,000 
b (            
431,318  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

426,667 
100
[ 112.1]

380,613 

400,000 
c (            
312,500  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

305,205 
100
[  85.4]

357,383 

375,000 
d (            
297,453  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

293,487 
100
[  81.5]

360,107 

378,000 
e (            
309,631  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

311,164 
100
[  84.5]

368,241 

387,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -5.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     385,000 円/㎡]  



足立 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,671,245 

1,036,056 

5,635,189 

3,080,160 

2,555,029 
( 0.9719
2,483,233 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       60,566,659 円    (     262,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
足立 -36 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 125.00 W2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
地区計画等
70 %   200 %   160 %   231 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積40㎡程度の1LDKを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段・外廊下のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

2,130 

255,600 
1.0  255,600 
1.0  255,600 

 2 2
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

2,200 

264,000 
1.0  264,000 
1.0  264,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


519,600 
519,600 
519,600 
⑨年額支払賃料        519,600 円 × 12ヶ月 =        6,235,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          720,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,235,200 円  ×     8.5 %                          
+            720,000 円  ×         % =         529,992 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,425,208 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           519,600 円 ×    91.5 %  ×    1.00 % =            4,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          519,600 円 ×    91.5 %  ×    0.5075 =          241,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,671,245 円    (         28,880 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R5(公)10
156

    -3
2,086  
  2,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 97.0]

2,108 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,295 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R5(公)10
156

    -1
2,474  
  2,474
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[103.0]

2,355 
c R05(公)7
935

    -8
2,428  
  2,428
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,357 
足立 -36 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 216,000 円           43,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 208,656 円             6,955,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地               157,800 円     査定額による。
 建物               367,200 円           43,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        43,200 円           43,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,200 円           43,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,036,056 円 (               4,485 円/㎡)  (経費率    15.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 43,200,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0713        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0586 ×  45 % + 0.0797 ×  45 % + 0.0907 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,080,160 円  
(             13,334 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,671,245 円      
②総費用 1,036,056 円      
③純収益 ①-② 5,635,189 円      
④建物等に帰属する純収益 3,080,160 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,555,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,483,233 円      

  (                         10,750 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              60,566,659 円


(                       262,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月10日 提出
足立 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -36 東京都 区部第11 氏名  不動産鑑定士 栗原 邦広   TEL.
鑑定評価額 88,500,000 円  1㎡当たりの価格 383,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
295,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
足立区西竹の塚2丁目1115番19
「西竹の塚2-10-5」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南4m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

330m
(2)



①範囲 東    50 m、西    40 m、南    30 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  4
m区道
交通

施設
竹ノ塚駅 北方

330m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
当面は現状の地域特性である、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域のまま推移してゆくものと予測する。
地価は緩やかに上昇している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           387,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           268,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線を最寄り駅とする駅徒歩圏内の住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は、区内、または
隣接市区内在住の一次取得者や区内の不動産業者等である。駅への交通接近条件が良く、居住環境が比較的良好な地域
であるため区外からの転入者等も他の地域に比べるとやや多く見受けられる。土地は3,000万円台後半まで、新築
戸建住宅は4,000万円台後半から5,000万円台前半の物件が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
付近にはアパート、賃貸マンション等も多く見られるが、賃料水準が低く、収益価格が比準価格に比して低位に試算さ
れた。中心的な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引であり、収益性よりも市場性が重視され意思決定がなさ
れる。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 足立 -34                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        315,000 円/㎡
[104.8]
100
100
[105.0]
100
[ 86.5]
[105.0]
100
382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          370,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症による規制等が緩
和される中、不動産の需要は再び活発化して
いる。


中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     -2.0
環境       -16.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 足立 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R05(公
)9393
-16
足立区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m区道、
中間画地




1中専
高度地区1種
(70,160)
b R05(公
)6205
-17
足立区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地




1中専
高度地区1種
(70,180)
c R05(公
)8451
-26
足立区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、準角地




1低専
高度2種最高12m
地区計画等
(70,150)
d R05(公
)8504
-25
足立区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m道路、
中間画地




1低専
高度2種最高12m
地区計画等
(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
309,631  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

311,164 
100
[  83.5]

372,651 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

391,000 
b (            
319,015  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.8]

328,285 
100
[  89.1]

368,446 

387,000 
c (            
312,500  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

305,205 
100
[  84.5]

361,189 

379,000 
d (            
318,585  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

313,124 
100
[  84.5]

370,561 

389,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     387,000 円/㎡]  



足立 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,836,176 

1,059,840 

5,776,336 

3,165,720 

2,610,616 
( 0.9719
2,537,258 
  4.3 -  0.2 )
4.1%  
⑧収益価格       61,884,341 円    (     268,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
足立 -36 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 125.00 W2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
地区計画等
70 %   200 %   160 %   231 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ 平均専有面積約40㎡と想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

2,200 

264,000 
1.0  264,000 
1.0  264,000 

 2 2
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

2,250 

270,000 
1.0  270,000 
1.0  270,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


534,000 
534,000 
534,000 
⑨年額支払賃料        534,000 円 × 12ヶ月 =        6,408,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          720,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,408,000 円  ×     8.5 %                          
+            720,000 円  ×         % =         544,680 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,583,320 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           534,000 円 ×    91.5 %  ×    1.00 % =            4,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          534,000 円 ×    91.5 %  ×    0.5075 =          247,970 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,836,176 円    (         29,594 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R05(公)7
935

    -8
2,428  
  2,428
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,428 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,347 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,250 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R05(公)7
935

    -1
2,281  
  2,279
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,281 
c R05(公)7
935

    -5
2,195  
  2,104
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,195 
足立 -36 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 222,000 円           44,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 213,840 円             7,128,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               157,800 円     査定額による。
 建物               377,400 円           44,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        44,400 円           44,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円           44,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,059,840 円 (               4,588 円/㎡)  (経費率    15.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0713        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0586 ×  45 % + 0.0797 ×  45 % + 0.0907 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,165,720 円  
(             13,704 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,836,176 円      
②総費用 1,059,840 円      
③純収益 ①-② 5,776,336 円      
④建物等に帰属する純収益 3,165,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,610,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,537,258 円      

  (                         10,984 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              61,884,341 円


(                       268,000 円/㎡)