鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７９３１ -11	足立区		建付地	（　）	長方形	西3.8m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,240)
b	Ｒ０５（公）８６３５ -16	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m区道、西2m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)
c	Ｒ０５（公）４６４５ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m都道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,300)
d	Ｒ０５（公）６７４３ -2	足立区		貸家建付地	（　）	長方形	東2.7m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,240)
e	Ｒ０５（公）７３６５ -11	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,194	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	407,992	100 [ 91.1]	447,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 492,914	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.1]	615,687	100 [ 131.3]	468,916		469,000
c	(　 ) 432,839	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	439,267	100 [ 100.0]	439,267		439,000
d	(　 ) 506,291	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	517,211	100 [ 112.9]	458,114		458,000
e	(　 ) 546,627	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	545,555	100 [ 117.0]	466,286		466,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -18.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 455,000 円／㎡]

足立 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,357,211	983,300	4,373,911	2,790,720	1,583,191	（　0.9533） 1,509,256	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	36,811,122 円　　　　（　 312,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	9.5 m x 12.7 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積３３㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	65.00	100.0	65.00	2,450	159,250	1.0	159,250
							0.0	0
2～	住宅	65.00	100.0	65.00	2,500	162,500	1.0	162,500
							0.0	0
3～	住宅	65.00	100.0	65.00	2,550	165,750	1.0	165,750
							0.0	0
～

～

計		195.00	100.0	195.00		487,500		487,500
								0

⑨年額支払賃料	487,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,850,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,850,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 497,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,352,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,500 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,357,211 円　　　　（　 45,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-19	2,080 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）７３６５　　　　-20	2,311 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	2,570
c	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-21	2,896 ( 2,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	2,284

足立 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,500 円	5,850,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 983,300 円　（　　　　　　 8,333 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,790,720 円（　　　　　 23,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,357,211 円
②総費用	983,300 円
③純収益　①－②	4,373,911 円
④建物等に帰属する純収益	2,790,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,583,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,509,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,811,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
足立 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -29

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　植松　明

TEL.

鑑定評価額

53,500,000 円

１㎡当たりの価格

453,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住緑町２丁目１３番１３外｢千住緑町２－１３－１３｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,300)
	1:1.5	住宅ＲＣ3	事業所、一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	北7.3m区道	水道、ガス、下水	千住大橋 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　７．３
ｍ区道

交通

施設

千住大橋駅北西方

590m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に一部空地が見られる住宅地域で引き続き熟成していくものと予測される。新型コロナウィルスの
感染症が長引くも経済活動の正常化が進み、地価水準は回復傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 453,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線北千住駅、京成本線千住大橋駅等を最寄り駅とする住宅の中に一部空地が見られる住宅地域の
圏域である。主たる需要者は足立区及び周辺区に居住する一次取得者及び買い替え取得者である。京成本線千住大橋駅
の再開発の影響もあり潜在的な需要は底堅い。中心価格帯は新築戸建て住宅で６，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、一般住宅の中に空地が見られる住宅地域であり投資市場を形成する地域ではないため収益価格は低位に
試算されたものと判断する。一方で、主たる需要者は個人であり自己使用を目的として居住の快適性や利便性を指向す
る傾向にあることから、価格決定にあたっては他の不動産との比較の観点が重視される。従って比準価格を採用し収益
価格は参考にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済
活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継
続により地価は回復した。

千住大橋駅から徒歩圏の住宅地域であるが、
一部空地が住宅地に転用されつつあるのみで
特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７３６５ -34	足立区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、中間画地		準工高度地区最低7m (70,400)
b	Ｒ０５（公）７９３１ -21	足立区		更地	（　）	長方形	東5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,300)
c	Ｒ０５（公）７９３１ -27	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,240)
d	Ｒ０５（公）７９３１ -11	足立区		建付地	（　）	長方形	西3.8m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 463,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,633	100 [ 98.9]	472,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	473,000
b	(　 ) 491,188	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	500,338	100 [ 108.2]	462,420		462,000
c	(　 ) 386,093	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	394,420	100 [ 88.4]	446,176		446,000
d	(　 ) 407,194	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	407,992	100 [ 91.1]	447,851		448,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 453,000 円／㎡]

足立 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,614,111	1,056,609	4,557,502	2,980,440	1,577,062	（　0.9533） 1,503,413	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	36,668,610 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	9.5 m x 12.7 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＤＩＮＫＳタイプ、平均専有面積約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段設定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,400	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,541	165,165	1.0	165,165
							1.0	165,165
3～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,600	169,000	1.0	169,000
							1.0	169,000
～

～

計		195.00	100.0	195.00		490,165		490,165
								490,165

⑨年額支払賃料	490,165 円　×　12ヶ月　＝　 5,881,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,881,980 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 499,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,382,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	490,165 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,165 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 227,614 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,614,111 円　　　　（　 47,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-16	3,097 ( 2,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,651 円/㎡　月額支払賃料（　 2,541 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-15	2,618 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,618
c	Ｒ０５（公）９３９３　　　　-14	2,143 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143

足立 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,500 円	48,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,459 円	5,881,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,900 円	48,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,050 円	48,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,700 円	48,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,056,609 円　（　　　　　　 8,954 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,980,440 円（　　　　　 25,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,614,111 円
②総費用	1,056,609 円
③純収益　①－②	4,557,502 円
④建物等に帰属する純収益	2,980,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,577,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,503,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,668,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）