鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）６７４３ -7	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		１住居高度3種最低7m (70,300)
b	Ｒ０５（公）７２２２ -29	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南7.9m区道、西4m、角地		１中専高度地区3種 (80,300)
c	Ｒ０５（公）７２２２ -30	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西4.5m、角地		１住居高度地区3種 (80,240)
d	Ｒ０５（公）８６３５ -24	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e	Ｒ０５（公）７２７７ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,473	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	433,157	100 [ 122.9]	352,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 374,343	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	359,812	100 [ 101.9]	353,103		357,000
c	(　 ) 365,400	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	371,786	100 [ 99.8]	372,531		376,000
d	(　 ) 327,807	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	339,280	100 [ 95.7]	354,525		358,000
e	(　 ) 329,297	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 99.8]	363,662	100 [ 90.0]	404,069		408,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 362,000 円／㎡]

足立 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,779,660	705,800	3,073,860	2,050,200	1,023,660	（　0.9533） 975,855	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	23,801,341 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	101 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプを想定。平均専有面積２７．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,980	108,900	1.0	108,900
							1.0	108,900
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,000	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,020	111,100	1.0	111,100
							1.0	111,100
～

～

計		165.00	100.0	165.00		330,000		330,000
								330,000

⑨年額支払賃料	330,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,960,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,623,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,240 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,779,660 円　　　　（　 37,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-12	1,940 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	2,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-16	1,910 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	2,105
c	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-18	1,898 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,943

足立 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,800 円	3,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,800 円　（　　　　　　 6,988 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,050,200 円（　　　　　 20,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,779,660 円
②総費用	705,800 円
③純収益　①－②	3,073,860 円
④建物等に帰属する純収益	2,050,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,023,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	975,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,801,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
足立 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -15

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　供田　茂彰

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区谷中１丁目１７番１２｢谷中１－１７－５｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	北綾瀬 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ区道

交通

施設

北綾瀬駅南方

530m

法令

規制

１中専
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

北綾瀬駅南方に存する住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。安定した
住宅地需要により、地価は引き続き上昇していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内で、主として東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は、足立
区内の居住者で３０代～４０代の一次取得者層のほか、マンションからの買い替え需要もみられる。北綾瀬駅北側の駅
前ロータリー整備による利便性向上にも期待が寄せられる。戸建住宅用地が取引の中心である。土地は３，０００万円
～４，０００万円程度、新築戸建住宅は４，５００万円～５，５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅を最寄とする住宅地域より同種の取引事
例を収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用
地としての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.9]

[101.0]
100

360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、
景気は持ち直しが期待される。地価は、用途
別・地域別等により個別性が強まっている。

千代田線北綾瀬駅の駅前整備に伴い、駅周辺
の賑わいが増し、マンション建築が盛んに行
われている。

北西道路であるが、個別的要因について変動
はなく、標準的な画地である。同一需給圏内
での市場競争力は概ね中位程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７２７７ -14	足立区		更地	（　）	長方形	南7.6m区道、北4m、二方路		１中専高度地区3種 (70,300)
b	Ｒ０５（公）６２０５ -32	足立区		建付地	（　）	長方形	南7m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	Ｒ０５（公）７９３１ -20	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区2種地区計画等 (60,150)
d	Ｒ０５（公）７２７７ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、西3.6m、角地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,870	100 [ 70.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	325,949	100 [ 95.1]	342,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 349,524	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	342,201	100 [ 93.0]	367,958		372,000
c	(　 ) 233,333	100 [ 90.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	259,005	100 [ 71.8]	360,731		364,000
d	(　 ) 273,694	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,220	100 [ 72.9]	369,300		373,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	売急ぎ	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
c	売急ぎ	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

足立 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,798,558	692,494	3,106,064	1,995,120	1,110,944	（　0.9533） 1,059,063	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,830,805 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	101 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積２７．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,950	107,250	1.0	107,250
							1.0	107,250
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,000	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,080	114,400	1.0	114,400
							1.0	114,400
～

～

計		165.00	100.0	165.00		331,650		331,650
								331,650

⑨年額支払賃料	331,650 円　×　12ヶ月　＝　 3,979,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,979,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,283 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,641,517 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,650 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,650 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 154,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,798,558 円　　　　（　 37,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-7	1,665 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-8	2,126 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,126
c	Ｒ０５（公）６２０５　　　　-9	2,339 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,339

足立 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,394 円	3,979,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 692,494 円　（　　　　　　 6,856 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,995,120 円（　　　　　 19,754 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,798,558 円
②総費用	692,494 円
③純収益　①－②	3,106,064 円
④建物等に帰属する純収益	1,995,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,830,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）