鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７９３１ -8	足立区		建付地	（　）	不整形	西11.8m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ０５（公）６２０５ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	南東7m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
c	Ｒ０５（公）６２０５ -31	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、南4m、準角地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (70,150)
d	Ｒ５（公）１０１５６ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	北5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	Ｒ０５（公）８６３５ -19	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,299	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	224,104	100 [ 107.1]	209,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 218,928	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	214,297	100 [ 102.9]	208,258		212,000
c	(　 ) 206,078	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	198,503	100 [ 93.1]	213,215		217,000
d	(　 ) 221,993	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,879	100 [ 108.8]	206,690		211,000
e	(　 ) 260,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	265,210	100 [ 127.3]	208,335		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

足立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,950,404	552,860	2,397,544	1,796,760	600,784	（　0.9719） 583,902	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	14,241,512 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	188 ％	132 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積３５㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	70.00	100.0	70.00	1,750	122,500	1.0	122,500
							0.0	0
2～	住宅	70.00	100.0	70.00	1,800	126,000	1.0	126,000
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		248,500		248,500
								0

⑨年額支払賃料	248,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,982,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,982,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 273,870 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,948,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,500 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,950,404 円　　　　（　 22,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）７９３１　　　　-7	1,719 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	1,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,802 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）８４５１　　　　-2	1,904 ( 1,904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,886
c	Ｒ０５（公）８４５１　　　　-9	2,204 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,099

足立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,660 円	3,222,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	25,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,860 円　（　　　　　　 4,188 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 × 45 ％　＋ 0.0907 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,796,760 円（　　　　　 13,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,950,404 円
②総費用	552,860 円
③純収益　①－②	2,397,544 円
④建物等に帰属する純収益	1,796,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	600,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,241,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
足立 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -8

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　供田　茂彰

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区神明１丁目５１０番１｢神明１－３－４｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,188)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかマンション等がみられる住宅地域	西4.7m区道	水道、ガス、下水	六町 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．７ｍ区道

交通

施設

六町駅北東方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,188)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

神明エリアに広がる住宅地として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。安定した住宅地
需要により、地価は引き続き上昇していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区の北東側を中心とし、主としてつくばエクスプレス「六町」駅を最寄とする住宅地域。需要者の
中心は、足立区内居住で３０代～４０代の一次取得者層のほか、マンションからの買い替え需要もみられる。戸建住宅
用地が取引の中心であり、需給ともに安定的に推移している。土地は２，０００万円～３，０００万円程度、新築戸建
住宅は３，５００万円～４，５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、神明エリアに存する住宅地域より同種の取引事例を収集・採用した。一方
、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地としての取引は僅少であ
る。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 239,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[104.0]

100
[112.8]

[102.0]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、
景気は持ち直しが期待される。地価は、用途
別・地域別等により個別性が強まっている。

六町駅北東方に広がる都県境に近い住宅地域
であり、地域要因に特段の変動はみられない
。

西道路であるが、個別的要因について変動は
なく、概ね標準的である。同一需給圏内での
市場競争力は中位程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５（公）７９３１ -8	足立区		建付地	（　）	不整形	西11.8m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ０５（公）６２０５ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	南東7m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
c	Ｒ０５（公）８５０４ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.4m区道、北4m、角地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,150)
d	Ｒ０５（公）７２２２ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m区道、北西5m、準角地		１低専高度2種最高12m 地区計画 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,299	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	224,104	100 [ 103.8]	215,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 218,928	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	214,297	100 [ 102.9]	208,258		212,000
c	(　 ) 215,345	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	207,354	100 [ 102.7]	201,903		206,000
d	(　 ) 221,804	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	220,081	100 [ 102.6]	214,504		219,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

足立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,766,024	498,340	2,267,684	1,597,120	670,564	（　0.9719） 651,721	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,895,634 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	188 ％	132 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	1.0	119,000
							1.0	119,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,750	122,500	1.0	122,500
							1.0	122,500
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		241,500		241,500
								241,500

⑨年額支払賃料	241,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,898,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,898,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,651,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,500 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,500 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,766,024 円　　　　（　 20,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５（公）８４５１　　　　-2	1,904 ( 1,904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５（公）８４５１　　　　-3	1,556 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,556
c	Ｒ０５（公）８４５１　　　　-5	1,659 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,659

足立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,940 円	2,898,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	22,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 498,340 円　（　　　　　　 3,775 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 × 45 ％　＋ 0.0907 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,597,120 円（　　　　　 12,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,766,024 円
②総費用	498,340 円
③純収益　①－②	2,267,684 円
④建物等に帰属する純収益	1,597,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	651,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,895,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）