鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１０ -108	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m区道、北6m、角地		近商高度3種最高25m (100,300)
b	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
c	Ｒ５公１０ -11	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
d	Ｒ５公１０ -115	練馬区		建付地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
e	Ｒ５公１０ -116	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.2m都道、北16.1m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 663,561	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	614,365	100 [ 93.1]	659,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	951,901	100 [ 145.9]	652,434		672,000
c	(　 ) 635,111	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	665,904	100 [ 98.9]	673,310		694,000
d	(　 ) 787,084	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	752,023	100 [ 104.8]	717,579		739,000
e	(　 791,876) 989,845	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.9]	1,084,812	100 [ 170.5]	636,253		655,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 675,000 円／㎡]

練馬 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,915,991	1,462,169	6,453,822	4,529,070	1,924,752	（　0.9533） 1,834,866	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,752,829 円　　　　（　 466,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.50	Ｓ3	244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高25m	100 ％	300 ％	300 ％	96 ㎡	5.8 m x 18.2 m	前面道路：区道　 8.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階・３階は賃貸面積３５㎡程度の１ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

階段、共同廊下等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.00	91.5	75.95	3,300	250,635	4.0	1,002,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.50	86.0	69.23	3,000	207,690	1.0	207,690
							1.0	207,690
3～ 3	住宅	80.50	89.0	71.65	3,050	218,533	1.0	218,533
							1.0	218,533
～

～

計		244.00	88.9	216.83		676,858		1,428,763
								426,223

⑨年額支払賃料	676,858 円　×　12ヶ月　＝　 8,122,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,122,296 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,797,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,428,763 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,223 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 104,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,915,991 円　　　　（　 82,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１２　　　　-7	2,890 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	3,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１２　　　　-8	3,345 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,946
c	Ｒ５公賃１２　　　　-27	3,002 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	3,311

練馬 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,500 円	71,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	243,669 円	8,122,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,300 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,462,169 円　（　　　　　　 15,231 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,529,070 円（　　　　　 47,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,915,991 円
②総費用	1,462,169 円
③純収益　①－②	6,453,822 円
④建物等に帰属する純収益	4,529,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,924,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,834,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,752,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-10

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　木内　かをり

TEL.

鑑定評価額

61,600,000 円

１㎡当たりの価格

642,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区桜台４丁目６０８０番１１｢桜台４－１２－２３｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高25m (100,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	東8.1m区道、南側道	水道、ガス、下水	桜台 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 5 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．１ｍ区道

交通

施設

桜台駅北西方

180m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模が小規模の店舗併用住宅や共同住宅が多い近隣商業地域。２階以上に業務用途はほとんど見受けられな
い。西武池袋線沿線の駅前商業地の中では繁華性が低く、今後も現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 676,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 482,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に西武池袋線、東京メトロ有楽町線・副都心線等の練馬区内及び隣接区内の商業地域である。需要者
は、収益用不動産への投資目的の投資家、事業用地取得目的の個人事業主や地元事業法人等が中心となる。冷え込んだ
投資家マインドに回復傾向が見られ、居住用物件を中心とした収益用不動産の高値取引が目立つようになり、駅周辺商
業地の地価も上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は画地規模２００㎡程度で土地総額１億円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸店舗兼共同住宅を想定し、周辺の賃貸事
例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。商業地域においては収益性も重要な価格指標となるが、近隣地域は
繁華性が低く、店舗・事務所用途が１階のみに限定されるため比準価格よりも低めに算定された。本件では、客観性の
高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[112.2]

[103.0]
100

642,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    621,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区及び外周区の商業地は、都心部に比較
して新型コロナの影響が少なく、居住用不動
産を中心に不動産投資需要も回復傾向にある
。

繁華性はやや低いが最寄駅から近く、２階以
上の共同住宅の需要は堅調である。１階店舗
の閉店も見られず、地域要因に特段の変動は
見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公３ -3	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.7m都道、南東2.6m、角地		近商高度3種最高35m (100,400)
b	Ｒ５公１０ -11	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
c	Ｒ５公１０ -115	練馬区		建付地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
d	Ｒ５公１０ -117	練馬区		建付地	（　）	長方形	南東5.4m区道、中間画地		近商高度3種最高35m (100,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 649,351	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	725,249	100 [ 94.5]	767,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	790,000
b	(　 ) 635,111	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	657,340	100 [ 99.4]	661,308		681,000
c	(　 ) 787,084	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	745,583	100 [ 106.6]	699,421		720,000
d	(　 ) 692,841	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	671,029	100 [ 110.3]	608,367		627,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 676,000 円／㎡]

練馬 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,013,115	1,537,461	6,475,654	4,484,480	1,991,174	（　0.9533） 1,898,186	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,297,220 円　　　　（　 482,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.50	Ｓ3	244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高25m	100 ％	300 ％	300 ％	96 ㎡	5.8 m x 18.2 m	前面道路：区道　 8.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上１ＤＫ各階２戸（専有面積３３．５３～３５．８４㎡）を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

近隣同種同一規模の建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.00	91.7	76.07	3,450	262,442	4.0	1,049,768
							1.0	262,442
2～ 2	住宅	80.50	86.2	69.37	3,010	208,804	1.0	208,804
							1.0	208,804
3～ 3	住宅	80.50	89.0	71.68	3,010	215,757	1.0	215,757
							1.0	215,757
～

～

計		244.00	89.0	217.12		687,003		1,474,329
								687,003

⑨年額支払賃料	687,003 円　×　12ヶ月　＝　 8,244,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,244,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,831,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,474,329 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 687,003 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 167,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,013,115 円　　　　（　 83,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１　　　　-3	2,475 ( 2,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,080 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１　　　　-20	2,970 ( 2,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	3,128
c	Ｒ５公賃１５　　　　-14	2,947 ( 2,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	3,071

練馬 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,000 円	70,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,761 円	8,244,036　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,400 円	70,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,400 円	70,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,400 円	70,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,537,461 円　（　　　　　　 16,015 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,400,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,484,480 円（　　　　　 46,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,013,115 円
②総費用	1,537,461 円
③純収益　①－②	6,475,654 円
④建物等に帰属する純収益	4,484,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,991,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,898,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,297,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,000 円／㎡）