鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公２ -101	練馬区		建付地	（　）	台形	南東20m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ５公１４ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m都道、西2.7m、角地		近商高度3種最高35m (100,400)
c	Ｒ５公４ -105	練馬区		建付地	（　）	台形	北6.8m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
e	Ｒ５公１５ -23	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8.1m区道、東6m、角地		近商高度3種最高25m (97,284)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,472,535	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,386,860	100 [ 148.4]	934,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 810,110	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.5]	781,205	100 [ 86.9]	898,970		899,000
c	(　 ) 622,299	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	581,001	100 [ 66.2]	877,645		878,000
d	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	954,690	100 [ 106.0]	900,651		901,000
e	(　 ) 486,811	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	480,194	100 [ 54.2]	885,967		886,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 902,000 円／㎡]

練馬 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,879,162	2,543,582	9,335,580	6,666,000	2,669,580	（　0.9549） 2,549,182	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,175,171 円　　　　（　 707,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	58.26	Ｓ7	378.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	88 ㎡	6.5 m x 14.0 m	前面道路：区道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３階～７階２ＤＫタイプ計５戸、平均専有面積４８㎡程度を想定した。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	41.35	79.9	33.05	5,600	185,080	6.0	1,110,480
							1.0	185,080
2～ 2	事務所	56.50	86.0	48.60	3,100	150,660	3.0	451,980
							1.0	150,660
3～ 4	住宅	56.50	86.0	48.60	2,820	137,052	1.0	137,052
							1.0	137,052
5～ 6	住宅	56.50	86.0	48.60	2,870	139,482	1.0	139,482
							1.0	139,482
7～ 7	住宅	54.45	85.5	46.55	2,900	134,995	1.0	134,995
							1.0	134,995

計		378.30	85.3	322.60		1,023,803		2,250,523
								1,023,803

⑨年額支払賃料	1,023,803 円　×　12ヶ月　＝　 12,285,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,285,636 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 675,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,609,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,250,523 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,023,803 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,879,162 円　　　　（　 134,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃２　　　　-35	2,875 ( 2,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,883 円/㎡　月額支払賃料（　 2,820 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５公賃２　　　　-36	3,039 ( 2,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,070
c	Ｒ５公賃２　　　　-37	3,172 ( 3,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,172

練馬 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	614,282 円	12,285,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,543,582 円　（　　　　　　 28,904 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 378.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,666,000 円（　　　　　 75,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,879,162 円
②総費用	2,543,582 円
③純収益　①－②	9,335,580 円
④建物等に帰属する純収益	6,666,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,669,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,549,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,175,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 707,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-4

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　成島　弘一

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区栄町６番２０外｢栄町６－８｣				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ4	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東8.5m区道	水道、ガス、下水	江古田 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ区道

交通

施設

江古田駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

江古田駅前商店街の一角にある低層店舗又は中高層の店舗付共同住宅が多く建ち並ぶ地域環境にある。顧客の流
れはやや少ない商環境にあるが利便性に優れることから、建物の高度利用は徐々に進展するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 905,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 726,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及び隣接区における各主要鉄道駅を中心に展開する駅近の商業地域。近隣地域は中高層の店舗兼
共同住宅が多く建ち並ぶ駅前商店街で、商業集積度は良好である。需要者の中心は、練馬区内外における店舗経営者や
投資家のほか、マンション業者による需要とも競合する。コロナ禍の影響が残るが感染者数減により投資用不動産に対
する需要は増加している。なお、市場での取引総額は土地値で概ね６千万円～２億円程度と思慮される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、最寄駅から近い近隣商業地や路線商業地など類似性の高い取引事例より求められており、実証的規範性は
高い。一方、収益価格は、駅近の商店街ではあるが客足の流れが少なく店舗賃料も不安定なため、相対的な精度はやや
劣るものと思慮される。よって、対象標準地の鑑定評価額は、実証的規範性の高い比準価格を重視し収益価格も関連付
け、代表標準地との均衡も踏まえて上記のとおり評価決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 81.2]

[100.0]
100

862,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    831,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動
産需要の高まりと供給不足による需給ギャッ
プ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が
顕著となった。

江古田銀座商店街の中小店舗が建ち並ぶ商業
地域。コロナ明けが進み、顧客の回復と空室
店舗が減少した事により地価は高い上昇率と
なった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
b	Ｒ５公１０ -11	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
c	Ｒ５公７ -102	練馬区		貸家建付地	（　）	台形	南西25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,300)
d	Ｒ５公７ -28	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西15.2m都道、北西5.5m、角地		近商高度3種最高35m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	954,690	100 [ 104.6]	912,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	913,000
b	(　 ) 635,111	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	665,904	100 [ 77.8]	855,918		856,000
c	(　 ) 726,746	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	757,578	100 [ 86.0]	880,905		881,000
d	(　 ) 971,648	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	935,558	100 [ 101.1]	925,379		925,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 905,000 円／㎡]

練馬 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,921,177	2,549,997	9,371,180	6,666,000	2,705,180	（　0.9682） 2,619,155	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,881,829 円　　　　（　 726,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	58.26	Ｓ7	378.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	88 ㎡	6.5 m x 14.0 m	前面道路：区道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階フロア貸事務所、３～７階は４８㎡程度の２ＤＫを各階１戸、計５戸を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

階段、廊下、ＥＶ等の共用部を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	41.35	79.9	33.05	5,600	185,080	6.0	1,110,480
							1.0	185,080
2～ 2	事務所	56.50	86.0	48.60	3,100	150,660	3.0	451,980
							1.0	150,660
3～ 6	住宅	56.50	86.0	48.60	2,900	140,940	1.0	140,940
							1.0	140,940
7～ 7	住宅	54.45	85.5	46.55	2,900	134,995	1.0	134,995
							1.0	134,995
～

計		378.30	85.3	322.60		1,034,495		2,261,215
								1,034,495

⑨年額支払賃料	1,034,495 円　×　12ヶ月　＝　 12,413,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,413,940 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 682,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,731,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,261,215 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,034,495 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.1725　＝　 168,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,921,177 円　　　　（　 135,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１０　　　　-44	3,315 ( 3,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,152 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１０　　　　-42	4,063 ( 4,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [118.0]	3,130
c	Ｒ５公賃１０　　　　-32	3,137 ( 3,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.6]	100 [100.0]	3,088

練馬 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	620,697 円	12,413,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,549,997 円　（　　　　　　 28,977 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 378.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,666,000 円（　　　　　 75,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,921,177 円
②総費用	2,549,997 円
③純収益　①－②	9,371,180 円
④建物等に帰属する純収益	6,666,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,705,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,619,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,881,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 726,000 円／㎡）