鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -93　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公７ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
b	Ｒ５公８ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
c	Ｒ５公１１ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、西6.2m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,200)
d	Ｒ５公１５ -8	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e	Ｒ５公２ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 440,974	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 98.5]	100 [ 85.3]	537,437	100 [ 113.0]	475,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	476,000
b	(　 ) 464,572	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	459,611	100 [ 94.9]	484,311		484,000
c	(　 ) 481,503	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	465,911	100 [ 110.7]	420,877		421,000
d	(　 ) 529,026	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,897	100 [ 108.1]	504,068		504,000
e	(　 ) 379,381	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	408,533	100 [ 82.7]	493,994		494,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

練馬 -93　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,089,050	4,815,792	19,273,258	13,769,700	5,503,558	（　0.9585） 5,275,160	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	135,260,513 円　　　　（　 299,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -93　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＲＣ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	17.0 m x 27.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５７．５㎡程度、２ＬＤＫタイプの　　共同住宅

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	250.00	91.6	229.00	2,500	572,500	1.0	572,500
							1.0	572,500
2～ 2	住宅	250.00	91.6	229.00	2,550	583,950	1.0	583,950
							1.0	583,950
3～ 3	住宅	250.00	91.6	229.00	2,600	595,400	1.0	595,400
							1.0	595,400
4～ 4	住宅	130.00	91.5	119.00	2,650	315,350	1.0	315,350
							1.0	315,350
～

計		880.00	91.6	806.00		2,067,200		2,067,200
								2,067,200

⑨年額支払賃料	2,067,200 円　×　12ヶ月　＝　 24,806,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 806.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,806,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,240,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,566,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,067,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,067,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 503,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,089,050 円　　　　（　 53,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１４　　　　-18	2,898 ( 2,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [106.5]	100 [100.0]	2,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,607 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１４　　　　-19	2,417 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.9]	100 [100.0]	2,422
c	Ｒ５公賃１４　　　　-20	2,672 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,756

練馬 -93　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	744,192 円	24,806,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,014,500 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,815,792 円　（　　　　　　 10,654 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,769,700 円（　　　　　 30,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,089,050 円
②総費用	4,815,792 円
③純収益　①－②	19,273,258 円
④建物等に帰属する純収益	13,769,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,503,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,275,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,260,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 -93　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -93

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　平井　正治

TEL.

鑑定評価額

210,000,000 円

１㎡当たりの価格

464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区羽沢３丁目２６番２｢羽沢３－２６－１０｣				②地積　(㎡)	452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	中層マンション、事業所等が混在する住宅地域	北東6m区道	水道、ガス、下水	氷川台 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

氷川台駅　東方

660m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の共同住宅、事業所、公園等が混在する地域であり、熟成度が高いため、当面は現状を維持すると考える
。利便性も概ね良好で、住宅需要が根強いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地は共同住宅適地であり、現況もマンションとして利用されている。このため規模が大きめの画地と広く代替
関係が成立し、同一需給圏の範囲は周辺区を含み広域的となる。基準容積率が２００％であることから、需要者は収益
物件の建築を目的とする個人投資家やマンションデベロッパーが中心となる。売れ筋の価格帯の把握は困難であるが、
５００㎡程度の土地では、総額で概ね３億円が上限と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の共同住宅や事業所が建ち並び、公園等の公共施設も多くみられる地域である。対象標準地は共同住宅適地であり
、取引にあたっては収益性が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が
高い。試算の結果、両試算価格には開差が生じたが、現実に生起した取引事例から求められた比準価格がより規範性が
高いと判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 426,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[105.0]

100
[ 89.2]

[100.0]
100

467,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年
並みを維持している。不動産取引件数は概ね
横這いであるが、取引価格は堅調に推移して
いる。

価格形成要因に大きな変動はないが、共同住
宅適地が多く、規模の大きな公園も存するた
め、閑静な住環境を形成している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -93　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１１ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、西6.2m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,200)
b	Ｒ５公１５ -8	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ５公２ -109	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m都道、東4m、角地		準住居高度3種最高30m (70,300)
d	Ｒ５公８ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 481,503	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	465,911	100 [ 102.0]	456,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	457,000
b	(　 ) 529,026	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,897	100 [ 114.2]	477,143		477,000
c	(　 ) 459,342	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	551,106	100 [ 117.8]	467,832		468,000
d	(　 ) 464,572	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	459,611	100 [ 93.9]	489,469		489,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 474,000 円／㎡]

練馬 -93　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,386,190	4,848,124	19,538,066	13,885,900	5,652,166	（　0.9585） 5,417,601	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	138,912,846 円　　　　（　 307,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -93　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＲＣ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	17.0 m x 27.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５５㎡～６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	250.00	90.0	225.00	2,550	573,750	1.0	573,750
							1.0	573,750
2～ 2	住宅	250.00	90.0	225.00	2,600	585,000	1.0	585,000
							1.0	585,000
3～ 3	住宅	250.00	90.0	225.00	2,650	596,250	1.0	596,250
							1.0	596,250
4～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	2,700	315,900	1.0	315,900
							1.0	315,900
～

計		880.00	90.0	792.00		2,070,900		2,070,900
								2,070,900

⑨年額支払賃料	2,070,900 円　×　12ヶ月　＝　 24,850,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,850,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 994,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,856,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,070,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,070,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 509,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,386,190 円　　　　（　 53,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１２　　　　-5	3,133 ( 3,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,658 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１２　　　　-6	3,294 ( 3,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,663
c	Ｒ５公賃１２　　　　-30	2,672 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 86.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	2,796

練馬 -93　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	745,524 円	24,850,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,848,124 円　（　　　　　　 10,726 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,885,900 円（　　　　　 30,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,386,190 円
②総費用	4,848,124 円
③純収益　①－②	19,538,066 円
④建物等に帰属する純収益	13,885,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,652,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,417,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,912,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,000 円／㎡）