鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１１ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、西6.2m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,200)
b	Ｒ５公１５ -8	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ５公７ -11	練馬区		建付地	（　）	台形	北西7.9m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	Ｒ５公７ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e	Ｒ５公８ -18	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南6m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 481,503	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	465,911	100 [ 85.0]	548,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 529,026	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,897	100 [ 97.5]	558,869		559,000
c	(　 ) 376,470	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 99.5]	100 [ 100.0]	393,118	100 [ 80.8]	486,532		487,000
d	(　 ) 440,974	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 98.5]	100 [ 85.3]	537,437	100 [ 99.8]	538,514		539,000
e	(　 ) 464,572	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	459,611	100 [ 78.5]	585,492		585,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.5
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 556,000 円／㎡]

練馬 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の規模、立地条件等の価格形成要因を勘案のうえ、投資採算性の観点から、賃貸用ではなく分譲用のマンション用地としての一体利用を最有効使用と判断し、開発法を適用することとしたため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,125,849,228	1,232,734,260	13	910,000	2,861.00	375,000	3,111.00
⑧開発法による価格	893,114,968 円　　　　（　 540,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -49　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,653 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,653.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
727.00 ㎡	3,111.00 ㎡	2,896.00 ㎡	215.00 ㎡	2,861.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 38 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.0 ％）	（ 188.2 ％）	（ 175.2 ％）	（ 13.0 ％）	（ 91.96 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m まちづくり条例	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.6 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

910,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 910,000 円／㎡　　×　　 2,861.00 ㎡　　＝　　　　 2,603,510,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,603,510,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 386,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 386,250 円／㎡　　×　　　 3,111.00 ㎡　　＝　　　　 1,201,623,750 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,603,510,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 260,351,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,461,974,750 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	208,280,800 円	( 8 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 180,600,282 円
	販売総額(2期)	1,874,527,200 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,529,051,837 円
	販売総額(3期)	520,702,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 416,197,109 円
収入合計		－	－	－	－	2,125,849,228 円
支出	建築工事費(1期)	120,162,375 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 110,765,677 円
	建築工事費(2期)	120,162,375 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 104,192,795 円
	建築工事費(3期)	961,299,000 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 784,131,594 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	156,210,600 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 146,947,311 円
	販売管理費(2期)	104,140,400 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 86,696,883 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,232,734,260 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,125,849,228 円　　－　　　　　　 1,232,734,260 円　　＝　　　　　 893,114,968 円 540,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -49

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　塩田　研太郎

TEL.

鑑定評価額

906,000,000 円

１㎡当たりの価格

548,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区豊玉北６丁目１６番１０｢豊玉北６－１６－１３｣				②地積　(㎡)	1,653 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m まちづくり条例 (70,200)
	不整形 1.2:1	共同住宅ＲＣ6F1B	マンションのほか一般住宅も散在する住宅地域	南6m区道、背面道	水道、ガス、下水	練馬 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

練馬駅南西方

640m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m
まちづくり条例

⑤地域要因の将
　来予測

西武池袋線「練馬」駅の南西方で、中層共同住宅の多く見られる住宅地域として熟成している。特段の価格変動
要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 556,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 537,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武池袋線・同新宿線・都営大江戸線等の沿線で、区内及び周辺区で中高層共同住宅が建設可能な地域一
帯と把握される。西武池袋線「練馬」駅に近く住環境も良好であることから、大規模画地はマンション開発業者が、小
規模画地については個人や建売業者等が主な需要者と想定される。投資需要の高まりから地価は上昇傾向が継続してお
り、市場での取引総額はマンション素地で概ね総額５億～１０億円程度と推定される。コロナ禍の影響は注意が必要。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と同様に、中規模画地の事例を採用して試算されたもので、実証的な価格である。一方、開発
法による価格はマンション分譲を想定した際の投資採算性に着目して試算されたもので、理論的な価格である。各試算
価格の前提となる市場関係資料の信頼性は何れも高く、その規範性についての優劣は付け難い。よって、本件では両手
法による試算価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -60 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 86.9]

[100.0]
100

546,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住
宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数
は、概ね横ばい傾向で推移している。

練馬駅から徒歩圏内のマンション地域である
。需要は旺盛だが、開発素地の供給は少なく
、地域要因にも特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公７ -21	練馬区		建付地	（　）	不整形	東5m区道、北3.6m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
b	Ｒ５公７ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ５公８ -104	練馬区		更地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ５公１５ -8	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 436,837	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	501,816	100 [ 87.8]	571,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 440,974	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 98.5]	100 [ 85.3]	537,437	100 [ 100.8]	533,172		533,000
c	(　 ) 433,080	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	523,263	100 [ 95.0]	550,803		551,000
d	(　 ) 529,026	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,897	100 [ 98.0]	556,017		556,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 556,000 円／㎡]

練馬 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地であり、立地条件のほか許容容積率の低さ故に、収益用不動産と分譲用マンションとを比較した場合、後者の方が投資採算性に優ると判断されることから、収益還元法の適用は省略した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

賃貸想定より分譲想定の方が投資採算性に優ると判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,052,241,534	1,165,285,464	13	880,000	2,861.00	353,000	3,111.00
⑧開発法による価格	886,956,070 円　　　　（　 537,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -49　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,653 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,653.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
727.00 ㎡	3,111.00 ㎡	2,896.00 ㎡	215.00 ㎡	2,861.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 38 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.0 ％）	（ 188.2 ％）	（ 175.2 ％）	（ 13.0 ％）	（ 91.96 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m まちづくり条例	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.6 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

880,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 880,000 円／㎡　　×　　 2,861.00 ㎡　　＝　　　　 2,517,680,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,517,680,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 353,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 363,590 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 363,590 円／㎡　　×　　　 3,111.00 ㎡　　＝　　　　 1,131,128,490 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,517,680,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 251,768,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,382,896,490 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	201,414,400 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 171,121,674 円
	販売総額(2期)	1,812,729,600 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,478,643,535 円
	販売総額(3期)	503,536,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 402,476,325 円
収入合計		－	－	－	－	2,052,241,534 円
支出	建築工事費(1期)	113,112,849 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 104,267,424 円
	建築工事費(2期)	113,112,849 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 98,080,151 円
	建築工事費(3期)	904,902,792 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 738,129,207 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	151,060,800 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 139,247,845 円
	販売管理費(2期)	100,707,200 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 85,560,837 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,165,285,464 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,052,241,534 円　　－　　　　　　 1,165,285,464 円　　＝　　　　　 886,956,070 円 537,000 円／㎡