別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 練馬 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -43 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町１丁目３４５７番２９ ｢大泉町１－２７－１３｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4m区道 水道、ガス、下水 地下鉄成増 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ区 道 交通 施設 地下鉄成増駅南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便利用が一般的な低層住宅地域である。北方において大型日用品店舗が出店する等、一定の生活 利便性を有し、周辺では宅地開発が進んでおり住宅地として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、東京メトロ有楽町線、東武東上線、都営大江戸線等の各駅からバス便の住宅地。主たる需 要者は区内及び隣接市区を中心とした一次取得者である。駅から距離があるものの、利便施設に近く住環境は良好であ る。市場の中心価格帯は標準的画地程度の戸建住宅地で２千万円台、新築戸建住宅は４千万円台を中心に取引が行われ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ地域で周辺には農地も見られる。主たる需要者は自用を目的としており収益性よりも居住の快適性 を重視する。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。風致地区内 に存することもあり賃貸市場は未成熟で収益性は低く、投資採算性に見合う賃料を収受できないことから収益価格は適 用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [102.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸入インフレにより物価上昇が見られる中、 金利は低位に抑えられている。人口・世帯数 は横ばい、戸建新設着工件数は前年比減少傾 向である。 最寄駅からバス便利用の低層住宅地域で、周 辺農地の宅地化が進んでおり住宅地として成 熟していくものと見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％