鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１１ -19	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５公３ -14	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.4m区道、北4m、角地		１住居高度2種最高20m (80,200)
c	Ｒ５公１３ -19	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (70,150)
d	Ｒ５公１１ -7	練馬区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (70,150)
e	Ｒ５公１１ -20	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,818	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	322,134	100 [ 91.7]	351,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	358,000
b	(　 ) 354,179	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	342,721	100 [ 92.8]	369,311		377,000
c	(　 ) 316,835	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,588	100 [ 97.1]	331,193		338,000
d	(　 ) 370,572	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	362,377	100 [ 100.1]	362,015		369,000
e	(　 ) 387,931	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	385,269	100 [ 104.4]	369,032		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

練馬 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,956,188	699,520	3,256,668	2,164,820	1,091,848	（　0.9739） 1,063,351	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,935,390 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	9.9 m x 15.1 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,400	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,450	171,500	1.0	171,500
							1.0	171,500
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		339,500		339,500
								339,500

⑨年額支払賃料	339,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,074,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,074,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,870,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	339,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,956,188 円　　　　（　 26,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１１　　　　-19	2,418 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１１　　　　-36	2,247 ( 2,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,390
c	Ｒ５公賃１１　　　　-12	2,313 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,484

練馬 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,600 円	32,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,220 円	4,074,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,600 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 699,520 円　（　　　　　　 4,663 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,164,820 円（　　　　　 14,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,956,188 円
②総費用	699,520 円
③純収益　①－②	3,256,668 円
④建物等に帰属する純収益	2,164,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,091,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,935,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -40

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　川村　恵

TEL.

鑑定評価額

53,300,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区三原台１丁目１２４７番１｢三原台１－２５－３５｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	石神井公園 970m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北４ｍ　
区道

交通

施設

石神井公園駅北方

970m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

石神井公園駅から徒歩圏内の既成住宅地域である。特段の価格変動要因は認められないことから、当面は現在の
住環境が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に練馬区内の西武池袋線沿線の住宅地域であると判断した。需要者の中心は、区内及び周辺市区の居
住者であり、比較的規模の大きい土地については建売業者の需要もみられる。熟成した住宅地域であり、需要は底堅い
。価格の中心帯は、約４５坪程度の土地で５千万円程度であるが、敷地の細分化が進んでおり、敷地３０坪程度の建売
住宅で総額６千万円～７千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を
想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して価格を求めた。近隣地域は石神井公園駅から徒歩圏内であり、賃貸需
要も見込める地域ではあるが、取引の中心は自用の住宅用地取得目的であることから、比準価格を重視して、収益価格
を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[121.2]

[102.0]
100

357,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や物価高の影響に留意が必要であるが、
練馬区の人口及び戸建住宅の新設着工件数は
概ね横這いから微増傾向にあり、地価は堅調
に推移している。

最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、
地域要因に特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１３ -21	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５公１１ -7	練馬区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (70,150)
c	Ｒ５公１１ -18	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、東4m、二方路		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
d	Ｒ５公１３ -22	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m区道、南東5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,604	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	373,118	100 [ 111.1]	335,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 370,572	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	362,377	100 [ 98.8]	366,778		374,000
c	(　 ) 400,425	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	415,015	100 [ 111.1]	373,551		381,000
d	(　 ) 410,508	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	389,044	100 [ 101.8]	382,165		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

練馬 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,103,016	752,456	3,350,560	2,230,620	1,119,940	（　0.9739） 1,090,710	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,602,683 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	150 ㎡	9.9 m x 15.1 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５㎡、１ＤＫタイプの共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,490	174,300	1.0	174,300
							1.0	174,300
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,540	177,800	1.0	177,800
							1.0	177,800
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		352,100		352,100
								352,100

⑨年額支払賃料	352,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,225,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,225,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,013,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 352,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,103,016 円　　　　（　 27,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１　　　　-4	2,418 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,596 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１３　　　　-18	2,653 ( 2,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,627
c	Ｒ５公賃１　　　　-15	2,539 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,517

練馬 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,756 円	4,225,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,456 円　（　　　　　　 5,016 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,230,620 円（　　　　　 14,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,103,016 円
②総費用	752,456 円
③純収益　①－②	3,350,560 円
④建物等に帰属する純収益	2,230,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,119,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,090,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,602,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）