鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１１ -4	練馬区		建付地	（　）	不整形	北西7.3m区道、中間画地		準工高度2種最高20m (70,200)
b	Ｒ５公１６ -24	練馬区		更地	（　）	台形	南東5.5m区道、東4m、西4m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ５公７ -11	練馬区		建付地	（　）	台形	北西7.9m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	Ｒ５公１５ -23	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8.1m区道、東6m、角地		近商高度3種最高25m (97,284)
e	Ｒ５公１５ -8	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,000	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	450,505	100 [ 85.8]	525,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	551,000
b	(　 ) 512,256	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	511,753	100 [ 100.2]	510,732		536,000
c	(　 ) 376,470	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 99.5]	100 [ 100.0]	393,118	100 [ 79.3]	495,735		521,000
d	(　 ) 486,811	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	480,194	100 [ 96.9]	495,556		520,000
e	(　 ) 529,026	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,897	100 [ 104.6]	520,934		547,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

練馬 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したことから、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,892,148,176	1,968,429,377	13	682,000	5,251.39	331,000	5,761.80
⑧開発法による価格	923,718,799 円　　　　（　 508,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,817 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,817.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
998.23 ㎡	5,761.80 ㎡	5,398.60 ㎡	363.20 ㎡	5,251.39 ㎡	ＲＣ・8F ( 75 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.9 ％）	（ 317.1 ％）	（ 297.1 ％）	（ 20.0 ％）	（ 91.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度3種最高25m	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	60.3 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

682,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 682,000 円／㎡　　×　　 5,251.39 ㎡　　＝　　　　 3,581,447,980 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,581,447,980 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 331,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 340,930 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 340,930 円／㎡　　×　　　 5,761.80 ㎡　　＝　　　　 1,964,370,474 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,581,447,980 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 393,959,278 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,358,329,752 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	286,515,838 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 243,423,856 円
	販売総額(2期)	2,578,642,546 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 2,081,995,992 円
	販売総額(3期)	716,289,596 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 566,728,328 円
収入合計		－	－	－	－	2,892,148,176 円
支出	建築工事費(1期)	196,437,047 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 181,075,670 円
	建築工事費(2期)	196,437,047 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 170,330,563 円
	建築工事費(3期)	1,571,496,379 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,268,826,176 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	236,375,567 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 215,669,067 円
	販売管理費(2期)	157,583,711 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 132,527,901 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,968,429,377 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,892,148,176 円　　－　　　　　　 1,968,429,377 円　　＝　　　　　 923,718,799 円 508,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -31

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　平井　正治

TEL.

鑑定評価額

948,000,000 円

１㎡当たりの価格

522,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区下石神井４丁目４０６番８｢下石神井４－３４－１８｣				②地積　(㎡)	1,817 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度3種最高25m (80,300)
	2:1	共同住宅ＲＣ9	中高層の共同住宅や店舗等が混在する住宅地域	北15m都道、西側道	水道、ガス、下水	上井草 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

西側接面道路沿いに都市計画
道路が存し標準地に幅約２．
７ｍの道路予定地が含まれる

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

上井草駅　北西方

770m

法令

規制

１住居
(80,300)
防火
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、大型店舗との位置関係も良好である。地域
要因に特段の変動はないものの、まとまった規模の画地では徐々に高度利用が進むものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 533,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 508,000 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地は共同住宅適地であり、同一需給圏の範囲は区内及び周辺区を含み広域的となる。規模が大きめで基準容積
率も３００％であることから、主たる需要者はマンションデベロッパーであり、賃貸共同住宅の建築を計画する投資家
も想定される。近時マンション市場は好調であり、価格が高止まりしていることから、素地の市況も堅調である。売れ
筋の価格帯の把握は困難であるが、１５００㎡程度の土地では、総額で概ね８億円が上限と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに中層の共同住宅や大型店舗等が建ち並ぶ地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、デベロッパー
が購入するにあたっては開発利益が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実
証性が高い。試算の結果、両試算価格には若干の開差が生じたが、いずれも大規模地の取引にあたっての規範性を有し
ていると判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 433,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[105.0]

100
[ 84.5]

[105.0]
100

525,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    503,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年
並みを維持している。不動産取引件数は概ね
横這いであるが、取引価格は堅調に推移して
いる。

幹線道路沿いの地域であり、地域要因に変動
はないが、中高層マンション適地として稀少
性が高く、デベロッパー等の需要は根強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１１ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、西6.2m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,200)
b	Ｒ５公１１ -4	練馬区		建付地	（　）	不整形	北西7.3m区道、中間画地		準工高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ５公２ -109	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m都道、東4m、角地		準住居高度3種最高30m (70,300)
d	Ｒ５公６ -105	練馬区		更地	（　）	ほぼ整形	西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 481,503	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	465,911	100 [ 95.7]	486,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 420,000	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	450,505	100 [ 88.5]	509,045		534,000
c	(　 ) 459,342	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	551,106	100 [ 110.2]	500,096		525,000
d	(　 ) 400,338	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	411,147	100 [ 77.9]	527,788		554,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

練馬 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、収益性からの検討は開発法により行うこととしたため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,892,148,176	1,968,429,377	13	682,000	5,251.39	331,000	5,761.80
⑧開発法による価格	923,718,799 円　　　　（　 508,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -31　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,817 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,817.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
998.23 ㎡	5,761.80 ㎡	5,398.60 ㎡	363.20 ㎡	5,251.39 ㎡	ＲＣ・8F ( 75 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.9 ％）	（ 317.1 ％）	（ 297.1 ％）	（ 20.0 ％）	（ 91.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度3種最高25m	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	60.3 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

682,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 682,000 円／㎡　　×　　 5,251.39 ㎡　　＝　　　　 3,581,447,980 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,581,447,980 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 331,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 340,930 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 340,930 円／㎡　　×　　　 5,761.80 ㎡　　＝　　　　 1,964,370,474 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,581,447,980 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 393,959,278 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,358,329,752 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	286,515,838 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 243,423,856 円
	販売総額(2期)	2,578,642,546 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 2,081,995,992 円
	販売総額(3期)	716,289,596 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 566,728,328 円
収入合計		－	－	－	－	2,892,148,176 円
支出	建築工事費(1期)	196,437,047 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 181,075,670 円
	建築工事費(2期)	196,437,047 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 170,330,563 円
	建築工事費(3期)	1,571,496,379 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,268,826,176 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	236,375,567 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 215,669,067 円
	販売管理費(2期)	157,583,711 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 132,527,901 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,968,429,377 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,892,148,176 円　　－　　　　　　 1,968,429,377 円　　＝　　　　　 923,718,799 円 508,000 円／㎡