鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１０ -109	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５公１２ -7	練馬区		建付地	（　）	不整形	北5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ５公２ -24	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
d	Ｒ５公１ -16	練馬区		建付地	（　）	長方形	北東5.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
e	Ｒ５公１０ -112	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,182	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	422,065	100 [ 98.0]	430,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	452,000
b	(　 ) 368,465	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	418,822	100 [ 95.0]	440,865		463,000
c	(　 ) 473,345	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	465,681	100 [ 106.1]	438,908		461,000
d	(　 ) 394,277	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	396,229	100 [ 99.0]	400,231		420,000
e	(　 ) 402,353	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	412,412	100 [ 100.0]	412,412		433,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 442,000 円／㎡]

練馬 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,850,637	647,720	3,202,917	1,809,780	1,393,137	（　0.9742） 1,357,194	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,929,850 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種地区計画等	60 ％	100 ％	100 ％	125 ㎡	8.1 m x 14.5 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約３０㎡の１ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,700	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,750	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		327,000		327,000
								327,000

⑨年額支払賃料	327,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,924,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,924,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,767,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	327,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 327,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,850,637 円　　　　（　 30,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃１２　　　　-15	2,975 ( 2,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,098	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,811 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃１２　　　　-16	2,805 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,951
c	Ｒ５公賃１２　　　　-17	2,313 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,470

練馬 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,720 円	3,924,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,720 円　（　　　　　　 5,182 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,809,780 円（　　　　　 14,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,850,637 円
②総費用	647,720 円
③純収益　①－②	3,202,917 円
④建物等に帰属する純収益	1,809,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,393,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,357,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,929,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
練馬 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -12

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　上遠野　公一

TEL.

鑑定評価額

54,300,000 円

１㎡当たりの価格

434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区春日町１丁目２２１１番１９｢春日町１－３６－５｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種地区計画等 (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南5m区道	水道、ガス、下水	練馬春日町 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 14.7 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
ｍ区道

交通

施設

練馬春日町駅東方

490m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

二路線利用可能で最寄り駅から徒歩６分程度の戸建住宅が多い既成の住宅地域で、地域要因の大きな変動が見込
まれないことから、今後とも現状の比較的閑静な住環境等を維持しながら熟成度を高めるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 443,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に練馬区北東部の都営大江戸線及び東京メトロ有楽町線等の各駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要
者は、区内外の買換え層及び一次取得者層の個人が中心で、画地規模等により建売業者等も見られる。駅徒歩圏の値頃
感のある物件を中心に需要は底堅く、需給関係は比較的安定している。土地は、５千万円～７千万円前後、新築の戸建
住宅は、画地の細分化等により総額を抑えた６千万円～７千万円台程度が市場での需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場では自用目的の個人による住宅・土地取引が大半で、対象標準地は、居住の快適性等が重視され、取引価格の水準
を指標に価格形成がなされている住宅地域に存する。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
低位に試算された。よって、周辺標準地との価格均衡にも留意し、市場参加者の属性を踏まえ、信頼性の高い取引事例
に基づいた実証的で説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 -17                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    426,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍、区の人口世帯数は微減・微増を繰
り返すも、分譲住宅市況は低金利・住宅取得
支援策等を支えに、価格高騰ながらも概ね堅
調さを維持した。

二路線徒歩圏内で利用可能な交通利便性等に
加え住環境が良好である。値頃な物件が比較
的多く、需要は堅調である。地域要因に格別
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

練馬 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公１２ -6	練馬区		建付地	（　）	不整形	西5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５公１２ -8	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ５公２ -23	練馬区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
d	Ｒ５公２ -28	練馬区		建付地	（　）	袋地等	東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,595	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	453,228	100 [ 107.5]	421,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	443,000
b	(　 ) 465,343	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	465,343	100 [ 107.8]	431,673		453,000
c	(　 ) 452,604	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	452,604	100 [ 108.3]	417,917		439,000
d	(　 ) 371,304	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	442,507	100 [ 106.7]	414,721		435,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 443,000 円／㎡]

練馬 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,831,502	648,368	3,183,134	1,809,780	1,373,354	（　0.9742） 1,337,921	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,448,025 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種地区計画等	60 ％	100 ％	100 ％	125 ㎡	8.1 m x 14.5 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ住戸、各階２戸、平均専有面積３０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,700	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,780	166,800	1.0	166,800
							1.0	166,800
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		328,800		328,800
								328,800

⑨年額支払賃料	328,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,945,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,945,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,748,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 328,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,058 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,831,502 円　　　　（　 30,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５公賃２　　　　-4	2,950 ( 2,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,782	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,842 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５公賃２　　　　-5	2,838 ( 2,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,871
c	Ｒ５公賃２　　　　-6	3,352 ( 3,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,889

練馬 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,368 円	3,945,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,368 円　（　　　　　　 5,187 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,809,780 円（　　　　　 14,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,831,502 円
②総費用	648,368 円
③純収益　①－②	3,183,134 円
④建物等に帰属する純収益	1,809,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,373,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,337,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,448,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）