鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７－５公 -23	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西7.9m区道、北7.2m、東4.3m、南4m、四方路		工専高度地区最高30m (80,200)
b	８－５公Ｙ -23	板橋区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8m区道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)
c	１３－５公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ整形	北13m都道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)
d	Ｒ０５（公）７７９９ -7	足立区		更地	（　）	不整形	南4m区道、中間画地		工業高度地区3種 (70,200)
e	１６－５公Ｙ -9	荒川区		建付地	（　）	不整形	西6m区道、中間画地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,890	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	311,403	100 [ 95.0]	327,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 373,153	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	383,601	100 [ 88.1]	435,415		435,000
c	(　 ) 184,710	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	201,820	100 [ 66.1]	305,325		305,000
d	(　 ) 298,124	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	319,777	100 [ 88.8]	360,109		360,000
e	(　 256,124) 281,736	100 [ 120.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	236,391	100 [ 111.6]	211,820		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	親族間取引	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	親族間取引	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

板橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,929,452	7,526,200	28,403,252	16,525,000	11,878,252	（　0.9763） 11,596,737	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	282,847,244 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別用途地区高度地区最高22m	70 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	23.5 m x 48.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	2,035	3,052,500	5.0	15,262,500
							1.0	3,052,500
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,052,500		15,262,500
								3,052,500

⑨年額支払賃料	3,052,500 円　×　12ヶ月　＝　 36,630,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,630,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,831,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,798,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,262,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,052,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 985,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,929,452 円　　　　（　 31,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１９－５公　　　　-26	1,507 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,101 円/㎡　月額支払賃料（　 2,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１９－５公　　　　-28	2,208 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,324
c	Ｒ１９－５公　　　　-29	2,274 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,394

板橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	250,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,465,200 円	36,630,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,436,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,526,200 円　（　　　　　　 6,614 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,525,000 円（　　　　　 14,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,929,452 円
②総費用	7,526,200 円
③純収益　①－②	28,403,252 円
④建物等に帰属する純収益	16,525,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,878,252 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,596,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,847,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 9-1

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

365,000,000 円

１㎡当たりの価格

321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区東坂下１丁目９番１０｢東坂下１－１４－１２｣				②地積　(㎡)	1,138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度地区最高22m 特別用途地区 (70,200)
	1:2	工場	工場、倉庫のほかに住宅も見られる工業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	志村三丁目 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫又は工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ区道

交通

施設

志村三丁目駅北東方

900m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度地区最高22m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、当面は現状のまま推移すると思われるが、将来的にはマ
ンションが増加していくと思われる。

(3)最有効使用の判定

倉庫地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として板橋区、北区の範囲と判定した。面積が大きいことと用途の性質から最終需要者は法人と考えら
れる。事務所、工場、流通施設等主体の工業地域であり、中山道、環状８号線、新大宮バイパス、首都高速５号線にも
近く、範囲は比較的広いものと思われる。近年はマンション用地としての需要も想定されるようになり、比較的需要は
大きいと思われる。取引自体は少ないが中心価格帯は総額３～４億円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンションへの用途転用がみられるとはいえ工場、流通施設主体の工業集積地域で、賃貸は見られるものの現在の市況
では賃貸ではなく自用での使用が需要の中心とみられる。賃貸市場としての熟成度は高いとはいえないことから、収益
価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収
益価格を参考とし、単価と総額との関連を踏まえ、代表標準地と検討の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[ 99.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

321,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。住宅
地の影響を受けるが、土地取引件数は住宅地
はほぼ横ばい。取引価格は上昇。賃料はマン
ションは横這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－５公 -24	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	６－５公 -4	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	東10.9m区道、中間画地		準工高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (70,300)
c	６－５公 -22	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m区道、東3.5m、角地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
d	１８－５公Ｙ -5	板橋区		更地	（　）	長方形	南4m私道、北4m、二方路		準工高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 567,840	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	575,222	100 [ 123.6]	465,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 388,436	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	389,578	100 [ 126.1]	308,944		309,000
c	(　 ) 435,058	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	452,389	100 [ 128.7]	351,507		352,000
d	(　 ) 389,230	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	382,487	100 [ 112.1]	341,202		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

板橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,174,800	8,463,500	29,711,300	17,516,500	12,194,800	（　0.9763） 11,905,783	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	290,384,951 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度地区最高22m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	23.5 m x 48.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	2,131	3,200,000	5.0	16,000,000
							1.0	3,200,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,200,000		16,000,000
								3,200,000

⑨年額支払賃料	3,200,000 円　×　12ヶ月　＝　 38,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,920,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,480,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,542,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,174,800 円　　　　（　 33,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１９－５公　　　　-26	1,507 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,131 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１９－５公　　　　-28	2,208 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,257
c	Ｒ１９－５公　　　　-29	2,274 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,229

板橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,920,000 円	38,400,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,436,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,463,500 円　（　　　　　　 7,437 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,516,500 円（　　　　　 15,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,174,800 円
②総費用	8,463,500 円
③純収益　①－②	29,711,300 円
④建物等に帰属する純収益	17,516,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,194,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,905,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,384,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）