鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－５公 -19	板橋区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,160)
b	１２－５公 -16	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
c	８－５公 -18	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
d	３－５公 -20	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、南東6m、角地		１住居高度2種最高17m (80,200)
e	８－５公Ｙ -11	板橋区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,684	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	324,567	100 [ 75.5]	429,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	430,000
b	(　 ) 356,514	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	352,669	100 [ 84.1]	419,345		419,000
c	(　 ) 342,171	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,251	100 [ 81.8]	422,067		422,000
d	(　 ) 341,112	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	335,151	100 [ 77.5]	432,453		432,000
e	(　 ) 424,242	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,818	100 [ 103.2]	424,242		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -21.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

板橋 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,132,298	5,673,291	19,459,007	13,674,600	5,784,407	（　0.9561） 5,530,472	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	134,889,561 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	295.11	ＲＣ4	894.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高30m 最低敷地７０㎡	70 ％	300 ％	300 ％	492 ㎡	27.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は４５㎡前後の２ＤＫタイプの住宅

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.71	81.9	239.60	2,536	607,626	6.0	3,645,756
							0.0	0
2～ 2	住宅	231.03	97.6	225.60	2,392	539,635	1.0	539,635
							1.0	539,635
3～ 3	住宅	185.43	97.1	180.00	2,440	439,200	1.0	439,200
							1.0	439,200
4～ 4	住宅	185.43	97.1	180.00	2,464	443,520	1.0	443,520
							1.0	443,520
～

計		894.60	92.2	825.20		2,029,981		5,068,111
								1,422,355

⑨年額支払賃料	2,029,981 円　×　12ヶ月　＝　 24,359,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 825.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,359,772 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,359,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,068,111 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,422,355 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 721,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,132,298 円　　　　（　 51,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ９－５公　　　　-19	1,896 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,395 円/㎡　月額支払賃料（　 2,392 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ９－５公　　　　-20	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,388
c	Ｒ９－５公　　　　-21	1,831 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,402

板橋 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	974,391 円	24,359,772　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,381,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,673,291 円　（　　　　　　 11,531 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 894.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,674,600 円（　　　　　 27,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,132,298 円
②総費用	5,673,291 円
③純収益　①－②	19,459,007 円
④建物等に帰属する純収益	13,674,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,784,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,530,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,889,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-18

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

200,000,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区高島平２丁目７番３｢高島平２－７－４｣				②地積　(㎡)	492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,300)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中小規模のマンション、営業所等混在の商業地域	南西40m都道	水道、ガス、下水	高島平 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南側に首都高速の高架がある
。

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

高島平駅　南方

790m

法令

規制

準住居
(70,300)
準防
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに共同住宅、営業所等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のま
ま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、板橋区北部の共同住宅等がみられる商業地域であり、特に都営三田線、東武東上線沿線の地域と判定し
た。市場参加者は、地元不動産業者等を中心とし、繁華性等によっては店舗ビル等の建設を意図する法人等である。コ
ロナ禍中にあっても商業地および大規模地の取引は、その希少性から堅調であるが、立地等により需要に強弱がみられ
る。対象標準地の場合、市場での中心価格帯は、㎡あたり４０万円台と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、画地規模等から地元不動産業者等が想定される。市場参加者は代替競争関係にある不動産の市場動向に
留意して取引意思を決定することから、市場の特性に適合した手法は、同一需給圏内の類似地域等で得られた取引事例
に基づく取引事例比較法である。収益価格は地域の賃料水準等を反映し低位に求められた。本件では実証的な比準価格
を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 509,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[127.8]

[100.0]
100

407,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    397,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

板橋区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増
加している。商業地の取引件数は横ばい、取
引価格は上昇している。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.6
交通・接近　　　  +6.6
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８－５公 -23	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	８－５公Ｙ -10	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		近商高度3種最高35m 高度地区 (97,292)
c	１８－５公 -14	板橋区		更地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (90,300)
d	３－５公 -21	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 宅造工事規制区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,999	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,239	100 [ 66.4]	411,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	412,000
b	(　 ) 415,773	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	435,730	100 [ 105.5]	413,014		413,000
c	(　 ) 508,547	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	548,695	100 [ 126.3]	434,438		434,000
d	(　 ) 474,764	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	457,582	100 [ 88.9]	514,715		515,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.6	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

板橋 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,282,274	4,616,907	18,665,367	13,546,800	5,118,567	（　0.9561） 4,893,862	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	119,362,488 円　　　　（　 243,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	295.11	ＲＣ4	894.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高30m 最低敷地７０㎡	70 ％	300 ％	300 ％	492 ㎡	27.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分貸し、２階から４階は２ＤＫタイプ、計１３戸、平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.71	81.9	239.60	2,600	622,960	6.0	3,737,760
							0.0	0
2～ 2	住宅	231.03	97.6	225.60	2,300	518,880	1.0	518,880
							1.0	518,880
3～ 3	住宅	185.43	97.1	180.00	2,320	417,600	1.0	417,600
							1.0	417,600
4～ 4	住宅	185.43	97.1	180.00	2,340	421,200	1.0	421,200
							1.0	421,200
～

計		894.60	92.2	825.20		1,980,640		5,095,440
								1,357,680

⑨年額支払賃料	1,980,640 円　×　12ヶ月　＝　 23,767,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 825.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,767,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,188,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,579,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,095,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,357,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 654,571 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,282,274 円　　　　（　 47,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ９－５公　　　　-19	1,896 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ９－５公　　　　-20	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	2,503
c	Ｒ９－５公　　　　-21	1,831 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	2,518

板橋 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,060,000 円	212,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	950,707 円	23,767,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,802,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,616,907 円　（　　　　　　 9,384 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 894.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,546,800 円（　　　　　 27,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,282,274 円
②総費用	4,616,907 円
③純収益　①－②	18,665,367 円
④建物等に帰属する純収益	13,546,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,118,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,893,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,362,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,000 円／㎡）